Avec 131 400 m² placés, le marché de bureaux de la métropole Aix-Marseille-Provence a accusé un recul de – 24 % en 2023. « Dominée par l’incertitude et la pénurie d’offres adaptées, l’année 2023 symbolise un marché tertiaire à deux vitesses », observe JLL, entreprise spécialisée dans le conseil en immobilier d'entreprise. Alors que la ville d’Aix, portée par des livraisons d’immeubles neufs up to date, a vu le volume des transactions progresser de + 22 %, Marseille, a contrario, a vu le marché dévisser avec une baisse de – 46 % par rapport à 2022. La libération d’actifs de seconde main permet à l’offre à six mois de se maintenir avec près de 148 700 m² disponibles. « Cependant, avec 39 000 m ², l’offre neuve/régénérée marque le pas et chute de - 15 % sur un an, signe de pénurie sur de nombreux secteurs », constate JLL. Conséquence de ce manque de locaux : le taux de vacance reste au plus bas, à 2,1 %.

Dans ce contexte de tension, les valeurs « prime » se maintiennent à 320 euros HT-HC/m²/an sur les tours d’Euroméditerranée et 305 euros sur des actifs dernière génération situés dans le quartier central des affaires (QCA) marseillais. A Aix, les valeurs prime sont également stables à 250 euros en centre-ville et 185 euros sur le pôle d’activités. Autre signe de l’attentisme des acteurs : l’investissement est en chute libre. « En 2023, 335 millions d’euros ont été placés dans la pierre tertiaire, un montant qui marque une baisse de - 62 % sur un an et de – 53 % par rapport à la moyenne investie sur les cinq dernières années », note JLL. Le cœur du marché s’est concentré sur les transactions d’un volume compris entre 5 et 15 millions d’euros, qui capte près de 125 millions d’euros à travers seize signatures et concentre 37 % de l’activité, contre 20 % en 2022.

Dans ce tableau plus obscur que clair, une lueur d’espoir : du fait de la forte remontée des OAT 10 ans (le taux fixe auquel l'État français emprunte sur dix ans), les bureaux marseillais voient leur taux de rendement prime (qui mesure la rémunération attendue d'un investissement immobilier sécurisé) augmenter de 50 points de base pour repasser la barre des 6 % à fin 2023. 

Après avoir décrypté l’attractivité de Paris et de Lyon au travers des éditions « Why Invest in... », EY et JLL ont brossé le portrait de l’économie d’Aix-Marseille-Provence.
Cette étude publiée ce jour met en exergue les atouts de la métropole phocéenne en cette période crise sanitaire. « Avec ses 3 150 km2, Aix-Marseille-Provence constitue un vaste terrain de jeu économique et diversifié. C’est trois fois la superficie du Land de Berlin, deux fois celle du Grand Londres », décrypte Fabrice Reynaud, responsable des  équipes localisation d’EY (International Location Advisory Service – EMEIA lead). Sa population - 1,8 million d’habitants aujourd’hui, plus de 2 millions d’ici 2038 selon les projections - alimente un bassin de compétences et de main d’œuvre important (750 800 emplois pour 198 500 établissements), « quand le capital humain est devenu le critère d’implantation prépondérant pour les entreprises ».
EY et JLL identifient six filières structurées et innovantes : la santé, le maritime et la logistique, l’énergie et l’environnement, les industries numériques et créatives, l’aéronautique et la mécanique, l’art de vivre et le tourisme. Un tissu maillé par la présence de 700 grands groupes français et internationaux « qui lui assure une stabilité économique importante en temps de crise » : agroalimentaire (Panzani, Haribo, Ricard), aéronautique & mécanique (Airbus Helicopters, Air France), maritime & portuaire (CMA-CGM), tourisme (Voyage Privé, Nouvelles Frontières), numérique (STMicroelectronics).

Première métropole de l’Hexagone en superficie, AMP dispose de grandes réserves foncières et d’une diversité d’espaces propices à l’accueil des entreprises. Ses parcs tertiaires (5,5 millions de m2) et logistiques (2,9 millions de m2) sont « d’envergure internationale » indique l’étude. Avec en outre « des loyers "prime" parmi les plus attractifs d’Europe (280 à 320 euros/m2/an) ».  Autant d’atouts qui boostent le marché immobilier. « Celui-ci profite ces dernières années d’une belle vitalité conduite à sa tête par le développement d’Euroméditerranée, la qualité de la Duranne à Aix-en-Provence et les infrastructures de Fos-sur-Mer », observe Laurent Vallas, directeur Régions de JLL France.
AMP dispose également d’un écosystème d’enseignement et d’innovation public-privé de haut niveau avec en figures de proue AMU (Aix-Marseille-Université), la 6^èmeuniversité française au classement de Shanghai 2020, six pôles de compétitivité et trois technopôles. 
La métropole phocéenne jouit par ailleurs d’une position géostratégique de choix, « au cœur de l’espace méditerranéen et aux portes d’un marché africain qui va s’accroître d’un milliard de consommateurs et de talents supplémentaires au cours du 21^èmesiècle ».

Autre force : la présence de grands projets structurants mobilisant des financements publics et privés comme Euroméditerranée II, « démonstrateur de la ville durable et inclusive » qui devrait drainer à lui seul plus de 5 milliards d’euros d’investissements d’ici 2030. Mais aussi des projets comme ITER (18 Mrds d’euros d’investissements d’ici 2050) ; PIICTO (400 M€ d’investissements d’ici 2025), le Technoparc Henri-Fabre (100 M€ d’investissements publics et privés sur le volet industriel dans les technocentres et les plateformes collaboratives). Sans oublier le pacte de relance portuaire de Marseille-Fos (6,5 M€ d’investissements). 
Enfin, l’étude souligne l’engagement du territoire en matière de transition écologique avec les 100 millions investis dans le plan vélo en cinq ans et les 30 millions injectés dans l’électrification du port.
Ces forces placent AMP dans le champ de radar des investisseurs internationaux : elle se classe dans le top 5 des métropoles françaises en nombre d’investissements directs étrangers (IDE) accueillis depuis 5 ans.