Dans un contexte économique et (géo)politique toujours plus incertain, le marché tertiaire d’Aix-Marseille a créé la surprise en 2025. Avec 168 000 m² de bureaux placés à l’échelle métropolitaine, la deuxième métropole de France se hisse au rang de deuxième marché régional, juste derrière Lyon, et enregistre l’une des meilleures performances de son histoire. « On sort de cinq années de crises successives. Forcément, cela nourrit l’attentisme », résume Daniel Tchenio, directeur de l’agence marseillaise de CBRE, lors de la présentation annuelle du bilan de marché. Pourtant, les chiffres racontent une tout autre histoire. En un an, la demande placée progresse de 19 % et flirte avec le record de 2022 (172 000 m²). Sur le seul périmètre du Grand Marseille, 115 000 m² ont été transactés, en hausse de 27 %.

Cette performance repose largement sur un nombre limité de grandes opérations. Treize transactions supérieures à 1 000 m² concentrent à elles seules 75 % des surfaces commercialisées. Quatre « méga-deals » de plus de 5 000 m² ont fait basculer l’année, au premier rang desquels l’achat en VEFA de 30 000 m² par EDF Invest dans les quartiers Sud de Marseille. S’y ajoutent l’installation du campus La Plateforme à Euroméditerranée, l’arrivée de l’ARS dans l’immeuble Newdelec près de la gare Saint-Charles ou encore l’extension des locaux de Sartorius à Aubagne.
Géographiquement, le secteur Sud domine (46 000 m²), devant Euroméditerranée (34 000 m²) et le centre-ville (15 000 m²), confirmant l’attractivité persistante des polarités tertiaires établies.

Si la demande résiste, l’offre, elle, se tarit dangereusement. En 2026, un seul immeuble neuf sera livré à Marseille, pour moins de 9 000 m². Une goutte d’eau au regard d’un marché qui absorbe en moyenne 120 000 à 130 000 m² par an. « Le vrai sujet, c’est l’absence d’offre neuve. Elle devient dramatique », alerte Daniel Tchenio. Résultat : une offre immédiate limitée à 152 000 m² et un marché sous tension permanente.
Cette rareté alimente une hausse continue des loyers. Les valeurs des immeubles neufs oscillent désormais entre 200 et 290 €/m²/an, pouvant atteindre 320 €/m² pour les IGH. À Aix-en-Provence, les loyers restent plus contenus, entre 160 et 180 €/m².

Côté investissement, le tableau est plus sombre. Avec 453 M€ engagés en 2025, le marché recule de 25 % sur un an, touchant un point bas inédit depuis cinq ans. Les bureaux concentrent l’essentiel des volumes, portés notamment par les 130 M€ investis par EDF Invest pour le siège de sa division ingénierie nucléaire (DIPDE) dans les quartiers Sud. La logistique tire également son épingle du jeu avec une opération majeure à Salon-de-Provence portée par le britannique Fidelity International Limited (60,8 M€ pour 52 800 m²).
Face au gel de la promotion immobilière, le dirigeant de CBRE plaide pour un rôle accru des collectivités, évoquant notamment la charge foncière différée comme levier pour relancer les opérations. Car sans nouveaux projets, prévient-il, « le marché ne s’effondrera pas, mais il s’asphyxiera ».
À plus long terme, plusieurs opérations phares sont attendues à partir de 2028 (J1, Phare, The Shed, Lyon Ford, Theodora, etc). De quoi entretenir l’optimisme dans une métropole qui fait désormais jeu égal avec Lyon sur le terrain de la demande tertiaire. Un scénario encore impensable il y a quelques années.
 

Début d’année mitigé pour le marché tertiaire d’Aix-Marseille. Au premier trimestre 2025, la demande placée de bureaux est restée stable par rapport au début de l’année 2024 avec 32 361 mètres carrés commercialisés, mais ce chiffre accuse un retard de 14 % par rapport à la moyenne quinquennale, selon la dernière note de conjoncture d'ImmoStat.

Sur le front des entrepôts et des locaux d’activité, le climat est orageux. Au premier trimestre, la demande placée des locaux d’activités sur le territoire Aix-Marseille s’inscrit en chute de 63 % par rapport au trois premiers mois de 2024 (12 180 m2).

Le marché logistique est lui aussi en berne. Avec 16 821 mètres carrés placés au premier trimestre, le nombre de transactions sur le segment des entrepôts recule de 52 % par rapport au début 2024.
Le marché de l’investissement est au diapason de la météo maussade. Avec seulement 35 M€ investis dans la pierre économique (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités) entre janvier et mars, le volume des transactions s’inscrit en baisse de 35 % par rapport au premier trimestre 2024. Ce résultat est même inférieur de 74 % à la moyenne des cinq dernières années.

Avec 32 M€ investis, les actifs de bureaux ont capté l’essentiel des transactions (91 %). Ce résultat est à mettre notamment sur le compte de deux deals : l’acquisition par Finamas de l’immeuble du 480 avenue du Prado (8^e) dans les quartiers sud de Marseille et celle de deux bâtiments de l’Arteparc (4 080 m2) développés par le groupe Artea au cœur du pôle d’activités d’Aix par Sogenial Immobilier.

Baisse de régime pour l'immobilier d'entreprise. D'après le dernier bilan d'Immostat, agrégateur de données en immobilier, les marchés de la métropole Aix-Marseille-Provence sont en souffrance. 

Indicateur le plus flagrant, le montant des investissements (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts) accuse une nouvelle chute de 40 % par rapport au six premiers mois de 2023. Seulement 128 M€ ont été injectés dans la pierre tertiaire et industrielle d’Aix-Marseille au premier semestre 2024. Un chiffre nettement moins élevé que les 186 M€ enregistrés au premier semestre 2023, résultat lui-même déjà en baisse de – 66% par rapport au semestre équivalent de 2022.
 

Les bureaux poursuivent leur descente aux enfers : avec 56 411 m2 placés fin juin 2024, le résultat s’inscrit en baisse de 12 % par rapport au premier semestre 2023. Si le tendance devait se maintenir d’ici la fin de l’année 2023, la deuxième ville du pays afficherait un bilan de quelque 110 000 m2 placés, loin du record de 164 000 m2 atteint en 2021 et à des années lumière de l’objectif de 200 000 m2 affiché dans l’agenda du développement économique de la métropole Aix-Marseille-Provence.
 

Le bilan n’est pas meilleur sur le front des locaux d’activités. Avec 58 985 m2 placés fin juin 2024, ce segment accuse un recul de 19 % par rapport au premier semestre 2023.
Le marasme est également de mise sur le segment de la logistique. Avec 91 866 m2 transactés entre janvier et juin 2024, le marché des entrepôts est en baisse de 27 % par rapport au premier semestre 2023.

* ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield.