Dans un contexte économique et (géo)politique toujours plus incertain, le marché tertiaire d’Aix-Marseille a créé la surprise en 2025. Avec 168 000 m² de bureaux placés à l’échelle métropolitaine, la deuxième métropole de France se hisse au rang de deuxième marché régional, juste derrière Lyon, et enregistre l’une des meilleures performances de son histoire. « On sort de cinq années de crises successives. Forcément, cela nourrit l’attentisme », résume Daniel Tchenio, directeur de l’agence marseillaise de CBRE, lors de la présentation annuelle du bilan de marché. Pourtant, les chiffres racontent une tout autre histoire. En un an, la demande placée progresse de 19 % et flirte avec le record de 2022 (172 000 m²). Sur le seul périmètre du Grand Marseille, 115 000 m² ont été transactés, en hausse de 27 %.

Cette performance repose largement sur un nombre limité de grandes opérations. Treize transactions supérieures à 1 000 m² concentrent à elles seules 75 % des surfaces commercialisées. Quatre « méga-deals » de plus de 5 000 m² ont fait basculer l’année, au premier rang desquels l’achat en VEFA de 30 000 m² par EDF Invest dans les quartiers Sud de Marseille. S’y ajoutent l’installation du campus La Plateforme à Euroméditerranée, l’arrivée de l’ARS dans l’immeuble Newdelec près de la gare Saint-Charles ou encore l’extension des locaux de Sartorius à Aubagne.
Géographiquement, le secteur Sud domine (46 000 m²), devant Euroméditerranée (34 000 m²) et le centre-ville (15 000 m²), confirmant l’attractivité persistante des polarités tertiaires établies.

Si la demande résiste, l’offre, elle, se tarit dangereusement. En 2026, un seul immeuble neuf sera livré à Marseille, pour moins de 9 000 m². Une goutte d’eau au regard d’un marché qui absorbe en moyenne 120 000 à 130 000 m² par an. « Le vrai sujet, c’est l’absence d’offre neuve. Elle devient dramatique », alerte Daniel Tchenio. Résultat : une offre immédiate limitée à 152 000 m² et un marché sous tension permanente.
Cette rareté alimente une hausse continue des loyers. Les valeurs des immeubles neufs oscillent désormais entre 200 et 290 €/m²/an, pouvant atteindre 320 €/m² pour les IGH. À Aix-en-Provence, les loyers restent plus contenus, entre 160 et 180 €/m².

Côté investissement, le tableau est plus sombre. Avec 453 M€ engagés en 2025, le marché recule de 25 % sur un an, touchant un point bas inédit depuis cinq ans. Les bureaux concentrent l’essentiel des volumes, portés notamment par les 130 M€ investis par EDF Invest pour le siège de sa division ingénierie nucléaire (DIPDE) dans les quartiers Sud. La logistique tire également son épingle du jeu avec une opération majeure à Salon-de-Provence portée par le britannique Fidelity International Limited (60,8 M€ pour 52 800 m²).
Face au gel de la promotion immobilière, le dirigeant de CBRE plaide pour un rôle accru des collectivités, évoquant notamment la charge foncière différée comme levier pour relancer les opérations. Car sans nouveaux projets, prévient-il, « le marché ne s’effondrera pas, mais il s’asphyxiera ».
À plus long terme, plusieurs opérations phares sont attendues à partir de 2028 (J1, Phare, The Shed, Lyon Ford, Theodora, etc). De quoi entretenir l’optimisme dans une métropole qui fait désormais jeu égal avec Lyon sur le terrain de la demande tertiaire. Un scénario encore impensable il y a quelques années.
 

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise de l’aire métropolitaine Aix-Marseille accuse une chute sévère au premier semestre 2025. Avec seulement 68 M€ engagés, le volume global recule de 47 % par rapport à la même période de l’an dernier, et s’effondre de 80 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.
Aucune transaction de plus de 40 M€ n’a été enregistrée au cours des six premiers mois, et 42 % des signatures concernent des montants inférieurs à 5 M€, traduisant un net attentisme des investisseurs.
 
Les bureaux restent malgré tout une valeur refuge. Malgré ce repli, le segment des bureaux capte l’essentiel de l’activité, représentant 85 % des volumes investis (57 M€), en nette hausse par rapport à 2024 (48 %). Deux opérations majeures expliquent ce chiffre : l’acquisition par Finamas d’un immeuble de 3 300 m² avenue du Prado (Marseille 8e), et celle par Finolax de l’immeuble “Le Palatin” (3 100 m²) au cœur du pôle d’activités d’Aix-en-Provence. En revanche, aucune opération logistique n’a été recensée, contre 59 M€ investis sur ce segment au premier semestre 2024.

Le pôle d’activités d’Aix tire son épingle du jeu, concentrant 41 % des volumes investis, contre 29 % un an plus tôt. Une performance qui confirme l’attractivité croissante de ce territoire pour les acteurs du tertiaire.

Globalement, si la demande placée de bureaux sur l’ensemble de la métropole progresse de 13 % sur un an, avec 64 347 m² commercialisés, elle reste encore inférieure de 10 % à la moyenne quinquennale. Et derrière cette hausse se cache un marché à deux vitesses.

Dans la cité phocéenne, le marché reste atone. Seulement 25 673 m² de bureaux ont été commercialisés au premier semestre, soit une baisse de 16 % sur un an et de 37 % par rapport à la moyenne sur cinq ans. Le quartier d’Euroméditerranée, habituellement moteur du marché, accuse un retard de 46 %. Le nombre de signatures recule de 26 % (62 transactions), impacté par un manque d’offres neuves adaptées. L’offre immédiate atteint 185 440 m², en hausse de 21 % sur un an, mais avec seulement 24 % de produits neufs disponibles.

À l’inverse, Aix-en-Provence affiche des performances record et confirme sa dynamique avec 38 674 m² commercialisés, soit 60 % de la demande métropolitaine. Cette performance représente une progression de 45 % sur un an et de 26 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le marché aixois bénéficie d’une offre qualitative et bien positionnée sur le neuf (45 % des volumes).
Les grands utilisateurs ont également été moteurs avec 20 600 m² commercialisés, en hausse de 86 % sur un an.

Côté valeurs locatives, la situation reste globalement stable. Le loyer prime s’élève à 320 €/m²/an à Marseille, 250 € dans le centre d’Aix et 195 € sur son pôle d’activités. On observe toutefois une légère érosion des loyers moyens sur le neuf : 200 €/m² à Marseille et 181 € à Aix.

Le segment des locaux d’activités reste orienté à la baisse avec 40 472 m² commercialisés, soit une chute de près de 31 % sur un an selon les données d'ImmoStat (BNP RE, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield).
Seule la logistique enregistre un rebond avec 121 618 m² placés, en hausse de 32 % par rapport au premier semestre 2024. Mais cette reprise reste fragile : le deuxième trimestre 2025 affiche un recul de 33 % par rapport à la même période l’an dernier.
 
Malgré ce contexte incertain, le marché reste tout de même à surveiller. Entre la prudence des investisseurs, le manque d'offres adaptées qui ralentit considérablement le marché marseillais et la montée en puissance d’Aix-en-Provence, le marché tertiaire d’Aix-Marseille traverse une profonde phase d’ajustement, alors que le contexte macroéconomique est toujours tendu. Les prochains mois seront décisifs pour confirmer ou non la tendance d’un territoire en pleine recomposition.

 

Début d’année mitigé pour le marché tertiaire d’Aix-Marseille. Au premier trimestre 2025, la demande placée de bureaux est restée stable par rapport au début de l’année 2024 avec 32 361 mètres carrés commercialisés, mais ce chiffre accuse un retard de 14 % par rapport à la moyenne quinquennale, selon la dernière note de conjoncture d'ImmoStat.

Sur le front des entrepôts et des locaux d’activité, le climat est orageux. Au premier trimestre, la demande placée des locaux d’activités sur le territoire Aix-Marseille s’inscrit en chute de 63 % par rapport au trois premiers mois de 2024 (12 180 m2).

Le marché logistique est lui aussi en berne. Avec 16 821 mètres carrés placés au premier trimestre, le nombre de transactions sur le segment des entrepôts recule de 52 % par rapport au début 2024.
Le marché de l’investissement est au diapason de la météo maussade. Avec seulement 35 M€ investis dans la pierre économique (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités) entre janvier et mars, le volume des transactions s’inscrit en baisse de 35 % par rapport au premier trimestre 2024. Ce résultat est même inférieur de 74 % à la moyenne des cinq dernières années.

Avec 32 M€ investis, les actifs de bureaux ont capté l’essentiel des transactions (91 %). Ce résultat est à mettre notamment sur le compte de deux deals : l’acquisition par Finamas de l’immeuble du 480 avenue du Prado (8^e) dans les quartiers sud de Marseille et celle de deux bâtiments de l’Arteparc (4 080 m2) développés par le groupe Artea au cœur du pôle d’activités d’Aix par Sogenial Immobilier.

NCT voit ses cadres quitter le navire. Placée en redressement judiciaire au printemps dernier, la société de conseil en immobilier d’entreprises a perdu son directeur général délégué, Frédéric Godard parti chez JLL au mois de mai. En cette rentrée, l’exode s’effectue au niveau des antennes régionales. Antoine Combe qui était depuis treize ans directeur de l’agence Aix-Marseille de NCT vient de rejoindre Colliers. Sous la responsabilité de Xavier Antoni, directeur capital markets & agence régions, Antoine Combe a pris la direction des équipes Colliers sur la métropole Aix-Marseille. 
 

« Prochainement rejoint par d’autres collaborateurs pour constituer une équipe leader d’une quinzaine de personnes, Antoine et ses équipes interviendront sur l’ensemble des métiers de la transaction. Il aura pour mission de dynamiser l’activité de Colliers dans la région, en mettant l'accent sur la commercialisation de grands ensembles de bureaux et le développement de projets d’investissement. Pour l’agence de Marseille, il s’appuiera notamment sur Nicolas Murcia, chez Colliers depuis 2016, et sur Baptiste Dechelette (ex NCT) qui rejoint l’équipe en tant que consultant immobilier bureaux », annonce Colliers dans un communiqué.
« L’arrivée d’Antoine Combe illustre notre stratégie ambitieuse d’expansion sur les grandes métropoles régionales. Nous sommes en discussion sur d’autres agglomérations pour accueillir des talents et des équipes et poursuivons nos recherches avec la volonté d’être le leader qui propose à ses clients une véritable offre à 360° », explique Ludovic Delaisse, directeur général de Colliers en France.

 

Diplômé du master de management immobilier de l'ESSEC et chartered surveyor, membre de la RICS, Antoine Combe a débuté sa carrière au début des années 90 chez Auguste Thouard. Après un passage chez TNT, il a rejoint CBRE en 2001 en tant que directeur bureaux de la région Ile-de-France Ouest (2001 à 2005). Il a ensuite co-fondé et dirigé l’agence EXA entre 2006 et 2009 avant de mettre le cap au sud. À Marseille depuis 2010, il a été directeur associé de plusieurs structures (Colliers, UFG PM, Keops, Nexity Conseil & Transaction devenu NCT) dans lesquelles il a dirigé des équipes intervenant sur des segments variés, de la location à la vente d’immeubles de bureaux et de logistique.