Début d’année timide pour le marché immobilier tertiaire d’Aix-Marseille-Provence. Avec seulement 23 040 mètres carrés transactés au premier trimestre 2023, la demande placée des bureaux sur le territoire métropolitain accuse un repli de 57% par rapport aux trois premiers mois de l’année 2022 observe ImmoStat *, dans sa note de conjoncture publiée ce 13 avril. 

Même tendance baissière pour les locaux d’activités : avec 22 085 mètres carrés placés au début de l’année 2023, cette dernière recule de – 44% par rapport au premier trimestre 2022.
La logistique en revanche a repris des couleurs avec un rebond de 103% de la demande placée d’entrepôts (35 356 m2) au premier trimestre 2023.
Enfin, l’investissement s’inscrit lui aussi en recul avec 93 millions d'euros injectés dans les actifs immobiliers d’entreprises (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts), chiffre en baisse de 28% par rapport au premier trimestre 2022.
 
*ImmoStat est un groupement d’intérêt économique réunissant les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas RE, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield) et la commission d’immobilier d’entreprise de la Fnaim Aix-Marseille-Provence. 

1.489 : c’est le nombre de logements sociaux ayant reçu un agrément de financement au 15 décembre sur le territoire d’Aix-Marseille-Provence (92 communes) selon les derniers chiffres de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal Paca). A deux semaines de la fin de l’année, ce résultat reste très éloigné de l’objectif de 4.712 agréments d’HLM fixé par l’Etat à la métropole AMP au début 2021 (31%). Conséquence, l’enveloppe de crédits mise sur la table par l’Etat pour financer la production de logements sociaux est consommée à moitié : AMP n’a mobilisé que 8,7 millions sur un total de 17 millions d’euros (51%).
Même si le chiffre des agréments devrait encore gonfler d’ici le 31 décembre, il restera très inférieur à l’ambition. Et le résultat 2021 devrait se situer dans les mêmes basses eaux qu’en 2020, année au cours de laquelle la métropole n’avait enregistré que 2.217 agréments d'HLM.

La métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) vient de confier au tandem Egis Rail et Egis Villes et Transports le pilotage de l’étude lui permettant d’esquisser le schéma directeur de la desserte ferroviaire de son territoire à l’horizon 2050. 
Cette planification doit décliner sur la carte des 92 communes d’AMP le volet ferré du plan de déplacements urbains métropolitain (PDU). Ce document qui a reçu le feu de la commission d’enuqête publique cet été pose les bases d’une stratégie en vue de « de lutter contre le réchauffement climatique et la pollution atmosphérique en favorisant l’utilisation des modes de déplacement alternatifs à la voiture solo et les mobilités actives (vélo et marche à pied), pour contribuer à la préservation de la santé publique ». Une ambition qui passe par la création d’un réseau de transports collectifs en site propre : le réseau express métropolitain (REM) dont le rail constitue l’une des armatures avec en ligne de mire la mise en place d’un véritable « RER métropolitain ». Ce maillage inspiré du réseau ferré qui irrigue l’Ile-de-France reste aujourd’hui largement hypothétique...

Les deux filiales du groupe Egis vont devoir en esquisser le tracé à moyen-long terme (15 et 30 ans). Cette armature ferroviaire métropolitaine devra « d’une part développer, préciser et programmer les actions d’ores et déjà identifiées dans le PDU métropolitain, d’autre part statuer sur le devenir de certaines lignes ferroviaires existantes, notamment celle qui sont pas ou peu utilisées (par exemple la ligne de la Côte Bleue, la voie des Pétroliers, l’axe Gardanne-Carnoules, la liaison Meyrargues-Pertuis, les axes Plan d’Orgon-Barbentane, Arles-Fontvieille) et proposer le cas échéant un usage alternatif pour ces voies (usage ferroviaire avec un matériel léger, tram-train, voie verte, site propre pour TC routiers, etc.) », précise la métropole.
De même, les ingénieurs d’Egis devront permettre de statuer sur le maintien de certaines gares existantes (ex. St-Joseph-le-Castellas dans les quartiers nord de Marseille, Pertuis) et l’ouverture de gares nouvelles (ex : Berre, La Calade, Venelles).
Cette étude dont le coût se monte à 569.420 euros HT sera financée par les crédits du contrat de plan Etat-Région (CPER). Et son pilotage sera assuré par la métropole AMP en partenariat avec l’Etat, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et le département des Bouches-du-Rhône.

Le PDU d'AMP a pour objectif de doubler l’usage des transports collectifs de faire progresser de + 16% le  report modal du fret routier vers le ferroviaire ou le fluvial. Des évolutions qui doivent permettre de réduire de - 26% les émissions de gaz à effet de serre et de - 58% les émissions de NOx (réf. 2012).

Bnws : Vous avez souhaité réagir aux propos de Martine Vassal sur la fiscalité locale. Pourquoi ?
Didier Amphoux : Quand j’entends parler d’iniquité fiscale, mon sang ne fait qu’un tour. Car en la matière, la métropole Aix-Marseille-Provence est loin d’être exemplaire. Depuis le 1^er janvier 2020 les déchets des quelque 9 000 entreprises des conseils de territoire d’Aix et de Marseille ne sont plus ramassés, les obligeant à se tourner vers un prestataire privé. Cette charge supplémentaire découle des décisions des deux conseils de territoire (CT) qui ont choisi de mettre en application la réglementation réaffirmée par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Les quatre autres conseils de territoire* ont eux choisi le statu quo. On se retrouve donc avec une inégalité de traitement au sein d’un même espace institutionnel. Une entreprise de Vitrolles, dans le pays d’Aix, devra prendre en charge le coût de la collecte de ses déchets quand sa voisine de Rognac en sera exonérée puisque la métropole continue à assurer le service dans le pays salonais. Cette différence de traitement serait acceptable si la première était exonérée de paiement de la TEOM. Or, ce n’est pas le cas. Pour toutes les entreprises des CT aixois et marseillais, c’est la double peine : elles doivent payer le service et la taxe qui est censée financer ce service. Si ce n’est pas de l’iniquité fiscale, je ne m’y connais pas !

Bnws : Le lobbying effectué depuis deux ans par les chefs d’entreprise est resté sans écho. Comment faire bouger les lignes ?
Didier Amphoux : Que l’on ne se méprenne pas : je ne demande pas à ce que l’on taxe plus les entreprises des territoires qui n’ont pas décrété l’arrêt de la collecte des déchets. Je souhaite simplement que la métropole engage avec les acteurs économiques une réflexion de fond pour harmoniser le système de traitement des déchets des entreprises. Ces dernières sont prêtes à assumer leurs responsabilités. Elles l’ont d’ailleurs démontré en organisant avec succès un système de ramassage privé. Mais cette mobilisation éco-responsable doit aller de pair avec une suppression de la TEOM. Je demande donc à Martine Vassal, qui est seule à pouvoir le faire, d’exonérer les entreprises concernées (Art. 1521 du CGI) dès lors qu’elles produisent la preuve de l’élimination de leurs déchets par un prestataire privé respectant la législation en la matière. En ces temps de crise sanitaire, ce serait une petite bouffée d’oxygène pour de nombreuses structures.
L’enjeu est d’autant plus crucial que dès le 1^erseptembre les entreprises installées en centre ville seront à leur tour obligées de prendre en charge la collecte de leurs déchets. Pour beaucoup, c’est un vrai casse tête. Dans une zone d’activité, il est assez facile de s’organiser collectivement. Dans le tissu d’un centre historique, c’est une autre paire de manches ! Cette perspective nous incite à poursuivre le combat. Si les entreprises ne votent pas, elles font vivre le territoire.
* Pays d’Aubagne et de l’Etoile, Pays Salonais, Istres-Ouest Provence et Pays de Martigues.
 

Après avoir décrypté l’attractivité de Paris et de Lyon au travers des éditions « Why Invest in... », EY et JLL ont brossé le portrait de l’économie d’Aix-Marseille-Provence.
Cette étude publiée ce jour met en exergue les atouts de la métropole phocéenne en cette période crise sanitaire. « Avec ses 3 150 km2, Aix-Marseille-Provence constitue un vaste terrain de jeu économique et diversifié. C’est trois fois la superficie du Land de Berlin, deux fois celle du Grand Londres », décrypte Fabrice Reynaud, responsable des  équipes localisation d’EY (International Location Advisory Service – EMEIA lead). Sa population - 1,8 million d’habitants aujourd’hui, plus de 2 millions d’ici 2038 selon les projections - alimente un bassin de compétences et de main d’œuvre important (750 800 emplois pour 198 500 établissements), « quand le capital humain est devenu le critère d’implantation prépondérant pour les entreprises ».
EY et JLL identifient six filières structurées et innovantes : la santé, le maritime et la logistique, l’énergie et l’environnement, les industries numériques et créatives, l’aéronautique et la mécanique, l’art de vivre et le tourisme. Un tissu maillé par la présence de 700 grands groupes français et internationaux « qui lui assure une stabilité économique importante en temps de crise » : agroalimentaire (Panzani, Haribo, Ricard), aéronautique & mécanique (Airbus Helicopters, Air France), maritime & portuaire (CMA-CGM), tourisme (Voyage Privé, Nouvelles Frontières), numérique (STMicroelectronics).

Première métropole de l’Hexagone en superficie, AMP dispose de grandes réserves foncières et d’une diversité d’espaces propices à l’accueil des entreprises. Ses parcs tertiaires (5,5 millions de m2) et logistiques (2,9 millions de m2) sont « d’envergure internationale » indique l’étude. Avec en outre « des loyers "prime" parmi les plus attractifs d’Europe (280 à 320 euros/m2/an) ».  Autant d’atouts qui boostent le marché immobilier. « Celui-ci profite ces dernières années d’une belle vitalité conduite à sa tête par le développement d’Euroméditerranée, la qualité de la Duranne à Aix-en-Provence et les infrastructures de Fos-sur-Mer », observe Laurent Vallas, directeur Régions de JLL France.
AMP dispose également d’un écosystème d’enseignement et d’innovation public-privé de haut niveau avec en figures de proue AMU (Aix-Marseille-Université), la 6^èmeuniversité française au classement de Shanghai 2020, six pôles de compétitivité et trois technopôles. 
La métropole phocéenne jouit par ailleurs d’une position géostratégique de choix, « au cœur de l’espace méditerranéen et aux portes d’un marché africain qui va s’accroître d’un milliard de consommateurs et de talents supplémentaires au cours du 21^èmesiècle ».

Autre force : la présence de grands projets structurants mobilisant des financements publics et privés comme Euroméditerranée II, « démonstrateur de la ville durable et inclusive » qui devrait drainer à lui seul plus de 5 milliards d’euros d’investissements d’ici 2030. Mais aussi des projets comme ITER (18 Mrds d’euros d’investissements d’ici 2050) ; PIICTO (400 M€ d’investissements d’ici 2025), le Technoparc Henri-Fabre (100 M€ d’investissements publics et privés sur le volet industriel dans les technocentres et les plateformes collaboratives). Sans oublier le pacte de relance portuaire de Marseille-Fos (6,5 M€ d’investissements). 
Enfin, l’étude souligne l’engagement du territoire en matière de transition écologique avec les 100 millions investis dans le plan vélo en cinq ans et les 30 millions injectés dans l’électrification du port.
Ces forces placent AMP dans le champ de radar des investisseurs internationaux : elle se classe dans le top 5 des métropoles françaises en nombre d’investissements directs étrangers (IDE) accueillis depuis 5 ans.