Le logement a occupé une bonne part des débats du conseil métropolitain ce 22 février. Alors que les 240 élus d’Aix-Marseille-Provence (AMP) étaient invités à adopter la version définitive du programme local de l’habitat (PLH), le logement social, son volet politiquement le plus sensible s’est glissé en préambule des débats avec une motion présentée par le maire (sans étiquette) de Mimet, Georges Cristiani.

Dans ce texte de deux pages, les édiles, soutenus par la présidente de la métropole Martine Vassal, en appellent à un assouplissement de l’article 55 de la loi SRU qui impose aux communes de plus de 3 500 habitants d’avoir au moins 25 % de logements sociaux sur leur sol. S’ils jurent la main sur le cœur être en phase avec les intentions de la loi, les maires signataires de la motion estiment désormais que cette loi est « totalement inapplicable » à cause des multiples injonctions paradoxales de l’État. 

A en croire le maire de Mimet, qui est aussi président de l’Union des maires des Bouches-du-Rhône, ces derniers sont pris en étau entre une myriade de règlementations contradictoires qui auraient pour dénominateur commun de freiner toute velléité constructive. « Je ne connais pas un maire qui n’ait pas conscience des besoins, mais 80 % du territoire est inconstructible », a lancé Philippe Ardhuin, le maire (LR) de Simiane-Collongue.
 

Quarante ! C’est le nombre de communes des Bouches du Rhône passibles d’un arrêté de carence du préfet pour ne pas avoir respecté leurs obligations légales de construction de logements sociaux durant la période 2020-2022. Les dossiers de ces mauvais élèves seront sur le grill du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) prévu ce 8 décembre à la préfecture. Quarante communes, c’est plus que lors de la précédente période triennale (2016-2019) : en 2020, trente-quatre communes du département avaient été frappées d’une carence, sanction assortie d’un prélèvement financier, décision mal vécue par la plupart des maires concernés. 
 

Sur cette liste noire, on retrouve une myriade d’irréductibles rétifs à la production d’Hlm depuis des années et qui, pour certains, revendiquent leur refus comme un choix politique : Allauch, Barbentane, Cabriès, Carry-le-Rouet, Ceyreste, Eguilles, Ensuès, Eyguières, Fuveau, Gémenos, Gignac la Nerthe, Jouques, Lambesc, Lançon, Les Pennes Mirabeau, Mimet, Pelissanne, Peypin, Plan-de-Cuques, Rognac, Rognonas, Roquefort-la-Bédoule, St-Mitre-les-Remparts, Sausset-les-Pins, Velaux.
 

En sens inverse, le préfet propose de faire entrer quatorze nouvelles communes dans la carence pour production insuffisante : Auriol, Cabannes, Cassis, Châteaurenard, Cuges-les-Pins, Grans, La Bouilladisse, La Fare-les-Oliviers, Marignane, Meyreuil, Roquevaire, Saint-Cannat, Septèmes-les-Vallons et Ventabren.

Les observateurs avisés noteront que les grandes villes ne figurent pas sur cette liste noire. Marseille qui n’a pas respecté ses objectifs de production d’Hlm entre 2020 et 2022 (elle n'a atteint que 38 % de son objectif) échappe à la sanction car c’est la première fois qu’elle est hors des clous du quota fixé par la loi SRU. Aix-en-Provence de son côté évite aussi le coup de bâton du préfet : même si elle n’a pas réalisé son objectif de production sociale ( elle ne fait que 47 %), la cité du roi René qui compte près de 22 % d’Hlm sur son sol affiche un taux de réalisation des PLAI (les logements les plus sociaux aux loyers les moins élevés) relativement honorable : 65%. 

Pour comparaison, il faut savoir que le nombre total de communes carencées en France était de 285 communes sur la période triennale précédente et qu'il ne devrait pas dépasser 300 pour la nouvelle période. Ce qui fait un bon 15 % du total national pour le seul département des Bouches-du-Rhône !

 

21 : c’est le nombre d’agréments de logements sociaux enregistré sur le territoire de la métropole Aix-Marseille-Provence (92 communes) au 15 novembre selon le ministère du Logement. Ce chiffre famélique ne représente que 0,5% de l’objectif de production fixé à AMP au début de l’année 2023 (4 165 agréments). La métropole phocéenne affiche toutefois un résultat intermédiaire plus élevé que celui de l’agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette : les six communes de l’aire de la cité antique n’ont enregistré aucun agréments d’HLM à la même date. Sur le reste du département (22 communes), la production sociale tourne également au ralenti. La vingtaine de communes coincées entre le pays d'Arles et la métropole AMP dont la gestion des financements est assurée par la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) n'ont bouclé que 21 agréments mi-novembre. 

Au total, le taux d’exécution de la production sociale de l’ensemble du département est infinitésimal : 42 logements sociaux financés sur un objectif de 4 473, cela représente un taux de 0,9 %.
Ce coup d’arrêt se traduit par une non consommation des crédits du fonds national des aides à la pierre (FNAP). Au 15 novembre, seulement 130 000 euros ont été engagés dans le département sur un volume global de 16,110 millions d’euros. Soit un taux de consommation diététique de... 0,8% !

Le vaste chantier de rénovation urbaine du centre ville de Marseille connaît sa première avancée concrète. Ce 4 juillet, les dirigeants de la société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) bras technique mis en place par l’Etat, la métropole et la ville pour piloter ce plan d’urgence ont signé les premiers « protocoles de coopération » avec les bailleurs sociaux qui seront chargés de créer des logements sociaux dans un premier lot de trente immeubles insalubres*. Une majorité de trois fenêtres marseillais inscrit dans les 1 000 ha du périmètre du projet partenarial d’aménagement (PPA), l’arsenal déployé par l’Etat et les collectivités au lendemain du 5 novembre 2018. Ce parc vacant propriété de la SPLA-IN. « Il s’agit d’un tournant décisif dans ce chantier colossal », a souligné David Ytier, le vice-président de la métropole Aix-Marseille-Provence. Et cet élu qui préside la SPLA-IN de saluer « la cordée emmenée par l’Etat, la métropole et la ville, avec l’Anru, l’Anah et les bailleurs sociaux, mobilisée pour relever ce défi de remettre à niveau 10 000 logements insalubres dans le centre de Marseille ». Neufs organismes HLM, partis seuls ou en groupements, se partagent les trois « paniers » d’une dizaine d’immeubles proposées dans l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) lancé par la SPLA-IN fin 2022.

Le lauréat du premier panier est Vilogia Grand Sud. Classée première par le jury qui s’est réuni le 11 avril, la filiale sudiste de l’entreprise sociale pour l’habitat (Esh) nordiste a eu le premier choix des îlots à restructurer : un panier de douze immeubles en déshérence disséminés entre les 1^er, 2^e, 6^e et 14^e arrondissements. 

Le deuxième lauréat est le GIE Deltalia, un groupement d’organismes marseillais membres du groupe Habitat en Région, pôle immobilier social des Caisses d’épargne : deux Esh Erilia et Logirem et une Sem, la Sogima. Ces trois structures vont prendre en charge la rénovation lourde de neuf adresses sises dans les 1^er, 2^e et 3^e arrondissements.
Le troisième lauréat est « PACAC », un groupement associant plusieurs filiales de grands groupes nationaux : Unicil et 3F Sud, deux Esh du groupe Action Logement, CDC Habitat, filiale immobilière de la Caisse des dépôts, ICF Habitat Sud-Est Méditerranée (groupe SNCF Immobilier) et Logis Méditerranée, Esh provençale du groupe 1001 Vies Habitat. PACAC dont le mandataire est Unicil va piloter la restructuration de neuf immeubles situés dans le 1^er arrondissement.

L’ambition de ce premier AMI qui porte sur trente adresses ? Développer environ 120 à 150 logements sociaux, après de lourds travaux de réhabilitation. Une paille par rapport aux milliers de taudis en attente d’éradication. Mais une première pierre symbolique du plan marshall mis en place par les pouvoirs publics au lendemain des effondrements de la rue d’Aubagne. « Ce sera un travail compliqué qui touche des stituations humaines », prévient David Ytier.

Ces opérations de chirurgie lourde mobiliseront une maîtrise d’ouvrage partagée : la SPLA-IN a retenu six équipes de maîtres d’œuvre (urbanistes, architectes, paysagistes, bureaux d’études ; cf. liste ci-dessous) qui piloteront l’intégralité des travaux de rénovation des immeubles. Et dès elle prendra en charge les chantiers de gros œuvre et de clos couvert avant de donner les clefs de ce bâti restructuré aux organismes HLM qui s’occuperont des travaux de second œuvre. Ce partage des missions est gravé dans le marbre de « conventions de coopération et d’organisation de la maîtrise d’ouvrage des travaux de requalification des immeubles dégradés ». 
La prise en charge des travaux de gros œuvre par la SPLA-IN permet de réduire la facture... la totalité des locaux est cédée au prix unique de 1 050 euros le mètre carré HT. L’horizon est également dégagé sur le plan du calendrier : la SPLA-IN qui maîtrise l’ensemble du foncier déposera les premières demandes d’autorisation d’urbanisme à la fin de l’année 2023 en vue d’un lancement des travaux au printemps 2024.

Après cet AMI, d’autres consultations du même type devraient suivre. « A la fin de l’année, nous lancerons un deuxième AMI sur une vingtaine d’adresses », annonce David Ytier. Un nouvel appel à candidature qui permettra aux bailleurs sociaux éconduits lors de l’AMI n° 1 de retenter leur chance. Et un autre AMI devrait suivre en 2024. 

* Ces interventions s’inscrivent dans le cadre du projet NPNRU du grand centre ville de Marseille financé par l’Anru et sont gravées dans le marbre des concessions d’aménagement conclues avec la métropole AMP et l’EPA Euroméditerranée.