Avec un parc résidentiel composé de 60 % de bâtiments construits avant 1974 (date de la première réglementation thermique), la filière immobilière possède de grandes marges de manœuvre pour lutter contre l’artificialisation des sols et pour la réduction de l’empreinte carbone. La loi sur le « zéro artificialisation nette » (ZAN) qui prévoit de réduire progressivement la consommation de foncier nouveau impose de « faire la ville sur la ville », selon la terminologie de plus en plus répandue. De nombreux promoteurs se penchent aujourd’hui sur la rénovation et la réhabilitation de bâtis, non consommateurs par essence de foncier nouveau. 
"Avec près de 5 millions de passoires thermiques, la mutation du patrimoine du bâti devrait être au cœur des préoccupations de l’ensemble des acteurs de l’immobilier, il faut embarquer la filière et créer des synergies », évoquent les membres du Club Immobilier, Diane Renouard, Mathias Berra et Jérôme Dentz. Comment envisager de privilégier désormais la rénovation, alors qu'elle génère complexité, risques techniques et financiers et difficultés à mettre en place un modèle économique fiable ?

Autant d’éléments qui découragent encore souvent les acteurs de la promotion immobilière à s’engager dans cet acte de bâtir aux vertus écologiques indéniables. Comment concilier patrimoine et rénovation à l’aune de la RE2025 qui imposera des limites plus strictes sur les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments ? Le thème de la première table ronde de ces "Assises" a réuni Frédéric Aubanton, Architecte des Bâtiments de France, Emmanuel Dujardin, architecte, président de l'agence Rougerie +Tangram, Nabil Azmi, directeur associé chez Axiolis et Erwan Barbe, directeur associé chez Alltec. Elle s’est conclut par la présentation de deux projets de surélévation, l’Abeille Nice, un des premiers bâtiments surélevés en bois et un panorama de plusieurs projets en Ile de France.

« La première chose est de prendre en compte le bâti ancien et ses atouts écologiques », note Frédéric Aubanton. « Il faut avoir confiance dans les documents et avoir confiance dans la ville. Pour réussir la transformation d’un centre-ville, il faut une unité de temps et de lieu », relève Emmanuel Dujardin. La question de la densification foncière et la coopération nécessaire entre collectivités et habitants ont également été mis en avant par les intervenants ainsi que le rôle prépondérant des diagnostics et études préalables. Enfin, les contraintes et les opportunités techniques induites par la RE2025 dans la lutte contre les passoires thermiques ont été largement abordées. 

La deuxième table ronde a mis en lumière les modèles économiques de la rénovation avec Guillaume Tanguy, CEO et associé fondateur de Pivot Panda, Sylvain Giudicelli, dirigeant fondateur d’Up Investissement, Malvina Callay, directrice régionale de la filière réhabilitation du Groupe Altarea et Didier Mignery, CEO et fondateur de UPFACTOR.
Pour Up Investissement, le travail consiste à « sourcer et trouver des actifs, puis les réhabiliter pour les valoriser, que ce soit dans le logement, dans des bâtiments tertiaires ou dans le stockage. 30 000 mètres carrés ont déjà été rénovés et 4,5 M€ de fonds engagés. Avant d'être une obligation, la rénovation est une question de bon sens ».

Pour conclure, des exemples de réhabilitation portés par Pivot Panda ont été mis en avant, notamment un espace de co-working rue Dieudé, avec un projet d’hôtellerie alternative de 18 chambres, Maison Juste.  La question du coût a bien sûr été abordée. Pour la filière réhabilitation d’Altarea qui gère 1000 lots par an sur le territoire national, les coûts des travaux sont supérieurs de 2,5 fois à ceux du neuf. "Pour pouvoir absorber, on s’appuie sur des lois de défiscalisation comme la loi Monuments Historiques datant 1913, la loi Malraux et le déficit foncier".
L’innovation a également sa place comme l’incarne Up Factor, proptech qui vise la mise en place de nouvelles formes de construction par la surélévation. « Le travail se fait au cas par cas. L’idée est d’aller valoriser un droit à construire », relève Didier Mignery, son dirigeant.

La troisième table ronde, « quels impacts de la rénovation sur la transformation des villes », a vu les interventions de Franck Caro, directeur général de la Spla-In, Anne-Christel Lextrait directrice du développement immobilier chez Unicil, David de Araujo, directeur Var de la Caisse des Dépôts et Jean-Sébastien Grellet Aumont, directeur du développement du Groupe Sebban.

Sur la question du traitement de l’urgence quand le code de l’immobilier ralentit les process, les professionnels présents ont pointé une piste simple : la capacité à réapprendre ensemble. « Il faut documenter collectivement les récurrences, collecter des données et les partager », propose Franck Caro, tandis que pour Anne-Christel Lextrait, « la vraie urgence est de loger les gens, si on prend la mesure de la crise sociale très profonde qui s’annonce ». Unicil, qui a pour ambition de baisser ses émissions de gaz à effet de serre de 55 % d’ici 2030, travaille dans plusieurs axes dans la ville, sur les pleins, sur les vides, sur les îlots de chaleur.

Pour la Caisse des Dépôts, l'important reste le long terme, un positionnement plutôt logique quand on a 52 Md€ de fonds propres pour investir dans des projets d’Intérêt général. Quant au groupe Sebban, s'il est convaincu que le commerce en centre-ville redonne une fierté aux habitants des métropoles, il se dit également certain que l’initiative privée ne peut pas tout et que l'action publique volontaire est indispensable pour requalifier les centres villes, à l'image de ce qui s'est passé dans le centre-ville de Toulon.
En conclusion, Franck Boutté, grand témoin de la manifestation, Grand prix de l’urbanisme 2022, pense qu'il faut « anticiper sur les conditions de demain. Nous assistons à l'émergence de la culture de l’adaptation ! »

Le collectif international d’architectes Studios Architecture fondé en 1985 à San Francisco et concepteurs des premiers campus tertiaires de la Silicon Valley, a remporté le concours pour le siège de l’URSSAF PACA. Il s’agit d’une opération de déconstruction reconstruction d’un nouvel ensemble immobilier de près de 10 000 m2. Le projet pionnier, vise de hauts standards environnementaux et technologiques et entend faire entrer une nouvelle génération d’immeubles tertiaires au cœur de la cité phocéenne. Centré autour de l’expérience et le bien-être des salariés, mais aussi du public, le projet réalisé réalisé en site occupé par les équipes de Studios Architecture sera accompagné par son partenaire local Nomade. Cette agence créée en 2001 met la R&D au cœur de son déploiement et s’est dotée après Paris, Vannes et Bordeaux d’une adresse marseillaise. Pour l’URSSAF, il s’agit d’affirmer à travers ce nouveau bâtiment, les ambitions du service public. Conception bioclimatique, structure en bois, présence de panneaux photovoltaïques, performance environnementale des matériaux et des équipements : le nouveau siège affiche des résolutions  exemplaires. Une attention particulière va ainsi être portée au réemploi des matériaux du site existant, dans une logique d’économie circulaire. Avec l’ambition de créer un nouvel outil contemporain et performant adapté au passage du temps. Ainsi le nouveau siège qui comptera deux bâtiments au lieu des 4 actuels proposera plus de flexibilité, d’espaces de vie partagés et de qualité d’usage. En prime, une connexion à la nature grâce à des accès directs au parc, au jardin et à des terrasses pensées comme des lieux de vie et de travail alternatifs. « Un siège novateur au service de la performance collective », note Isabelle Dulac, Directrice régionale adjointe URSSAF PACA. Avec un budget de 42 millions d’euros, le chantier dont l’assistance à maitrise d’ouvrage a été confié à Alterea doit démarrer en 2023 avec une livraison prévue en 2027.

A l’occasion des 5 ans de Smart Avenir Energies, Damien Rosinha, Président de l’association Smart Avenir Green - qui gère le dispositif - revient sur cette expérience pilote de transition énergétique née à Marseille. Elle regroupe aujourd’hui plus de 90 bailleurs et promoteurs publics et privés avec 60 000 logements engagés dans le dispositif et sensibilisés aux énergies renouvelables. Objectif premier ? Faciliter la compréhension énergétique pour les maitres d’ouvrage et accélerer la transition écologique vers un territoire bas carbone. Le collectif qui comprend divers acteurs locaux dont la ville de Marseille et depuis peu l'EPF Paca, a choisi de promouvoir un dispositif qui repose sur les garanties d’origine en développant l’offre et la demande des énergies renouvelables. Il s’agit d’utiliser des infrastructures publiques existantes électricité/gaz, propriétés des collectivités, déjà financées, amorties qui distribuent de l’énergie renouvelable dont tout le monde peut bénéficier. Avec en ligne de mire le choix d’un mix énergétique 100 % renouvelable dans les bâtiments neufs et existants. Ce sont de l’électricité verte pour les usages captifs : éclairage, électroménager, multimédia, du gaz vert pour les usages chauffage et production d’eau chaude sanitaire. D’ores et déjà, 135 000 habitants sont sensibilisés par ce dispositif éco-citoyen ce qui se traduit par une division par 10 des émissions de gaz à effet de serre. Pour les 5 ans à venir, les ambitions sont claires avec + 15 000 logements/an concernés par an et l’amélioration du taux de souscription à des offres d’énergies renouvelables tout en se déployant sur le tertiaire, les zones d’aménagement ainsi qu’auprès des zones d’activité. 

 

« Notre but, c’est d’aller chercher toutes les sociétés qui ont besoin de polyuréthane et de les convaincre de travailler avec nous. Nous sommes les seuls en France à pouvoir formuler le produit qui conviendra à leurs propres fabrications » explique Jean-Michel Tognetti, président de TPF Industrie, en présentant le 29 juin les installations industrielles qu’il exploite avec une équipe de 7 personnes depuis juillet 2020. Le polyuréthane entre dans l’élaboration de produits aussi divers que des sièges automobiles, des matelas, des bracelets de montres, des semelles de basket, des volets roulants… et sert aussi, de manière projetée ou injectée, à mieux isoler sols et parois de constructions, dans le neuf comme en rénovation. « En France, le marché représente 12 000 tonnes et à la fin de cette année, nous devrions avoir produit 6 000 tonnes de systèmes polyuréthane » poursuit-il, en indiquant que la capacité totale de l’unité s’élève à 25 000 tonnes. L’entreprise a atteint en 2020 un chiffre d’affaires supérieur à 10 millions d’euros. Son bâtiment industriel d’un millier de mètres carrés a nécessité un investissement de 3,5 millions d’euros que Bpifrance a appuyé. « Aujourd’hui, pour la conception du polyuréthane, nous devons toujours nous fournir en isocyanate qui est produit par quatre usines en Belgique mais les polyols, nous les formulons et les fabriquons ici, à façon. Nous gagnons ainsi en indépendance » explique le responsable du développement de l’isolation par PU projeté, Lionel Trouillet. 

Selon lui, plus de 120 équipes tournent aujourd’hui en France, spécialement formées dans ce domaine, l’entreprise ayant sa propre école. « C’est l’équivalent de l’isolation de 2 millions de mètres carrés par an » précise-t-il. TPF industrie fournit des réseaux d’applicateurs, Syneris et Oseo, du groupe familial vauclusien Mirbat, qui a investi, via la holding MGH, dans son outil industriel, mais aussi des sociétés comme Thermimur, basée à Meyzieu dans le Rhône, pour laquelle elle a développé un PU coulé à cellules fermées afin de mettre au point un bloc-béton isolé apte à accélérer la construction et l’isolation de maisons individuelles ou de petits immeubles collectifs, cette innovation permettant de mener l’opération en une seule étape. « Nous sommes ouverts à explorer tout type de demande dans le bâtiment comme dans l’industrie » insiste Jean-Michel Tognetti. Chaque semaine, l’usine sort 125 tonnes de polyols pour ses clients professionnels pour l’isolation des sols, murs et toitures. Soit la moitié de sa capacité de stockage sur site. Si la montée en puissance des activités se dessine, le dirigeant planche déjà sur la phase suivante : une deuxième usine de 1 400 m2 spécialisée dans la production de polyols à partir de matières végétales à l’horizon fin 2022, afin de réduire leur empreinte environnementale.