Dans un contexte international et national de plus en plus instable, établir des projections de trafics s‘avère un exercice de haute voltige. Le tandem Hervé Martel et Christophe Castaner, fraîchement reconduits dans leurs fonctions respectives de présidents du directoire et du conseil de surveillance du port de Marseille-Fos, ont évoqué, ce 27 janvier, tour à tour les tensions politiques franco algériennes au sujet du Sahara Occidental, le bras de fer entre Donald Trump et l’Europe, la guerre russo-ukrainienne et les tensions persistantes au Proche-Orient avec le détournement des routes maritimes commerciales de Suez vers Bonne-Espérance.
Si les projections pour 2025 restent incertaines, les deux dirigeants ont dressé un bilan précis de l’année écoulée.

L'année 2024 s’achève sur un trafic total en demi-teinte à 70,5 Mt, en recul de 2 %, renouant avec la triste année pandémique de 2020 (69 Mt). Parmi les faits marquants, le trafic de vracs solides est en baisse de 26 % en raison du quasi arrêt des deux hauts-fourneaux d’Arcelor-Mittal. L’inquiétude reste persistante autour de l’avenir de la sidérurgie. Une situation qui a conduit en 2024 le manutentionnaire Carfos (Sea Invest) au dépôt de bilan. 
 
La hausse de 9 % des flux conteneurisés a permis de clore 2024 avec 1,45 million d’Evp. Un effet d’aubaine dopé par les flux en transbordements provoqué par les conséquences de la crise en Mer Rouge.  La tendance devrait s‘accélérer avec le lancement de Gemini Cooperation (unissant Maersk et Hapag Lloyd) qui, à compter du 1^er février 2025, opèreront des navettes depuis Valence, Barcelone et Tanger Med. En revanche, MSC a renforcé son offre maritime avec deux nouvelles lignes vers la Méditerranée orientale et CMA CGM a augmenté ses capacités vers l’Asie. Le trafic roulier a, quant à lui progressé de 5 % en 2025 tiré par le dynamisme en Tunisie et en Corse. La filière vracs liquides marque un repli de 2 % en 2024 avec des imports de brut toujours en baisse et un recul de 16 % du GNL compensé par la hausse des entrées de raffinés.
 

Le trafic passagers — réparti entre 2,4 millions de croisiéristes et 1,5 million de passagers sur les lignes régulières — achève l’année 2024 avec un recul de 4 %. Après avoir commenté chaque ligne de son tableau Excel, Hervé Martel a ensuite insisté sur l’ampleur des investissements nécessaires pour accompagner la myriade de projets à Fos et la décarbonation des activités industrielles et de la mobilité lourde. "Nous sommes face à un mur d’investissements avec plus d’un milliard d’euros au cours des quatre prochaines années. C’est un défi majeur pour le port. Nous poursuivons en 2025 sur le même niveau d’investissements que l’an passé à près de 100 M€ », souligne le directeur du port.

Parmi les grands projets à financer, on peut pointer la plate-forme d’assemblage des éoliennes off-shore flottantes, un nouveau terminal à construire sous trois ans (600 M€), la poursuite de l’électrification des quais avec trois connections de 16 MW pour la croisière (170 M€), mais aussi les investissements nécessaires dans les infrastructures pour accompagner cette « troisième révolution industrielle », selon les termes de Christophe Castaner. Eau et électricité étant le socle de la décarbonation des industries et de la production de nouveaux carburants (hydrogène, e-methanol), la ligne haute tension de 400 000 volts demeure une priorité vitale.
Un nouveau réseau d'eau brute à usage industriel devrait être installé sur la zone du môle central à Fos (23,3 M€). Ces travaux permettront de distribuer 8,9 millions de mètres cubes supplémentaires aux futurs industriels de la zone dès 2026. Le conseil de surveillance du port a confirmé l’augmentation des capacités conteneurisées à Fos, avec le projet Fos 3XL. Hervé Martel a laissé entendre que MSC en serait l’opérateur. Le terminal pourra recevoir deux navires de 400 m de long.

L’exercice 2024 du port phocéen s’est achevé sur un chiffre d’affaires de 224,5 M€. La stratégie de port aménageur commence à porter ses fruits avec probablement des tarifs du foncier revus à la hausse.

 

Avec 164.082 m2 placés en 2021 (dont 85.000 m2 dans le neuf), le marché des bureaux de la métropole Aix-Marseille-Provence a atteint un pic l’an dernier selon ImmoStat *. « C’est un résultat historique qui marque une hausse de 13% par rapport à 2020, année où le marché marseillais avait fait montre de sa résilience », observe Daniel Tchenio, le nouveau président de la commission immobilier d’entreprises de la FNAIM Aix-Marseille-Provence (AMP). Marseille a joué son rôle de locomotive avec plus de 100.000 mètres carrés placés, boostée par la mise sur le marché d’immeubles dernière génération comme l’écrin « 132 Michelet » livré par Cogedim Provence en juin 2021. Cet ensemble tertiaire de 11.520 mètres carrés conçu par les architectes Alfonso Femia et Roland Carta a vu sa commercialisation menée tambour battant avec la signature de plusieurs baux (loyers : 205 euros HT/HC/m2/an) avec des fleurons de l’industrie et des services : Westinghouse, ENDEL, la SNEF, sans oublier IWG, opérateur de coworking qui a loué les trois premiers niveaux de l’immeuble (3.500 m2). 
Autre transaction phare : les 7.200 mètres carrés loués par une entreprise de la Tech dans Smartsea, nouvel écrin tertiaire (9.500 m2 - loyer : 180 euros HT/m2/an environ) développé par Eiffage pour le compte de Groupama Reim au cœur de Smartseille, sur Euroméditerranée. 
Sur le segment des locaux d’activités, le baromètre est également bien orienté. « Avec 147.047 m2 placés, le marché a bondi de 32% par rapport à 2020 », observe Daniel Tchenio.
La seule fausse note vient de la logistique. Avec un peu moins de 199.510 m2 placés, le marché des entrepôts s’est replié de 50% l’an dernier dans l’aire métropolitaine marseillaise. 
Enfin, dans ce tableau contrasté, l’investissement est stable : avec 719 millions d’euros injectés dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts) en 2021, le volume investi affiche une légère baisse de – 2% par rapport à 2020.
* ImmoStat est un Groupement d’Intérêt Economique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. 

P3 Logistic Parks  se déploie en Provence. Ce spécialiste européen de l’immobilier logistique né à Prague en 2002, a vu sa croissance boostée depuis qu’il est passé dans le giron de GIC, le fonds souverain singapourien en 2016. 
Après un premier investissement dans une plate-forme de 18 900 mètres carrés à Saint-Martin-de-Crau, l’opérateur vient d’acheter une autre plate-forme logistique auprès de Faubourg Promotion, filiale promotion immobilière du groupe IDEC Life (FPGL) à Fos-sur-Mer.
Située sur une emprise de 7,8 ha au coeur du parc « Euro Méditerranée » (38 ha au total), cette base est composée d'un entrepôt de 36 718 mètres carrés divisé en six cellules et de 896 mètres carrés de bureaux. Elle a été développée par Faubourg Promotion sur l’ancien site industriel d’Asco Fields, au coeur de la zone industrialo-portuaire de Fos. Elle est exploitée par le groupe ADEO * (Ronchin, Nord), maison mère des enseignes Leroy Merlin, Weldom, Bricoman... géant de la vente de biens de consommation pour le bricolage et la décoration (23 Md€ de chiffre d’affaires en 2018 pour 121 000 salariés). 
« Cette acquisition reflète notre stratégie de croissance que nous avons définis en 2019. D’autres projets d’acquisition, de développement ou de clé en mains sont en discussion très avancée en ce moment. Nous sommes aussi à l’écoute de portefeuilles d’actifs en cession afin accélérer notre croissance autour de nos métiers historiques », explique Christophe Chauvard, directeur général France de P3 Logistic Parks.

Livré en 2020, cet entrepôt de classe A bénéficie de la certification Breeam « Good ». Il est doté d’une centrale photovoltaïque déployée en toiture et sur des ombrières installées sur le parking, pour une production d’énergie revendue au réseau EDF.
Présent dans 12 pays de l’Union européenne, P3 Logistics Park est à la tête d’un patrimoine de quelque 6,5 millions de mètres carrés d’entrepôts sur le vieux continent.
Dans l’Hexagone, le groupe détient désormais un parc de plus de 500 000 mètres carrés d’entrepôts répartis sur 13 sites. Un petit portefeuille à l’échelle du groupe mais que son actionnaire singapourien entend continuer à développer dans les prochains mois.