Après un premier projet démonstrateur réussi à Marseille, la société Modus Aedificandi poursuit son développement. Le maître d’ouvrage urbain indépendant, fondé en 2017 par Billy Guidoni, annonce l’ouverture de son capital afin de déployer à l’échelle nationale son modèle alternatif de production immobilière. Une levée de fonds de plus d’un million d’euros est en cours.

Lancé à la commercialisation en juin dernier dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille, en partenariat avec Procivis Provence, le projet de "L’Immeuble idéal" affiche 60 % de commercialisation en cinq mois. Un signal encourageant dans un contexte de marché atone, qui valide à la fois le positionnement du produit et la faisabilité économique du modèle.
Pensé comme une alternative à la promotion immobilière classique, le concept repose sur une intervention exclusivement en renouvellement urbain (réhabilitation, surélévation ou démolition-reconstruction) sans artificialisation des sols. Une approche en phase avec les enjeux contemporains de sobriété foncière.

 

Chaque "Immeuble idéal" propose une collection de volumes personnalisables et évolutifs, majoritairement traversants, avec une attention particulière portée à la lumière, aux espaces partagés et à la mixité des usages (logement, tertiaire, commerce, activité). Les acquéreurs sont associés en amont à la définition de leur logement et des usages communs, dans un cadre budgétaire maîtrisé.

Le projet marseillais prévoit un immeuble de six étages et 15 logements maximum, commercialisé en bail réel solidaire (BRS), avec une livraison attendue au premier semestre 2027. Le BRS est un dispositif qui permet de dissocier l'achat du logement de celui du foncier. L’architecture est signée EGR + CALMA, pour un procédé constructif hors site "Urban Lite", développé avec Rector Lesage et STAM.
« Cette première opération confirme qu’il est possible de faire de l’immobilier autrement, en proposant de nouvelles manières de construire, d’habiter et de faire la ville », souligne Billy Guidoni.

Modus Aedificandi prévoit de déployer 5 à 7 projets similaires d'ici 2030. La levée de fonds, réalisée via des "BSA-AIR" (bons de souscription d’actions – accord d’investissement rapide) doit permettre à la société de structurer ses équipes, de sécuriser plusieurs opérations pilotes en France et de développer une plateforme de commercialisation directe, sans intermédiaires, inspirée des modèles "direct-to-consumer".
Cette levée de fonds s’adresse en particulier à des professionnels de la fabrique de la ville, tels que des architectes, urbanistes, paysagistes, ingénieurs, maîtres d’ouvrages, écologues, sociologues, acteurs culturels, etc, conscients des limites du modèle actuel et qui souhaitent participer à l’émergence d’une alternative crédible. À horizon 2030, l’opérateur phocéen ambitionne le déploiement de cinq à sept "Immeubles idéaux" dans l’Hexagone.
 

Plans de prévention des risques, zéro artificialisation nette (Zan), recours contentieux, fiscalité,... les désherbants qui empêchent les logements de sortir de terre seraient selon eux (presque) aussi nombreux que les demandeurs d’Hlm. À Fuveau, la commune travaille depuis 4 ans sur un projet de 90 logements sociaux... et « la première pierre n’est toujours pas programmée », se désole Béatrice Bonfillon, la maire (Divers centre) de ce village de la vallée de l’Arc proche du pôle micro-électronique de Rousset.

Au Rove, le maire (PCF) Georges Rosso ne sait pas comment construire quand près de 90 % de son territoire est classé ou protégé (2 000 ha sur 2 300 ha). À Cassis, ce sont la loi littoral, le parc national des Calanques ou tout simplement le vignoble, qui brident les appétits des bétonneurs. « En dix ans, nous avons fait des efforts puisque le taux de logements sociaux est passé de 6 à 14 %. Mais nous avons quand même été sanctionnés alors que nous avions été exonérés par la commission nationale SRU lors de la précédente période triennale (2017-2019) », se désole Danièle Millon, la maire (LR) de la cité balnéaire.

Face à cette litanie de témoignages désabusés, certaines voix discordantes ont rappelé l’urgence de produire du logement. « Cette motion est à contre temps alors que le logement traverse une crise sans précédent », a souligné l’élu aixois (Dvg) Marc Pena. Le maire (PCF) de Martigues Gaby Charroux a quant à lui insisté sur la nécessité de « donner un toit aux milliers de travailleurs attendus sur les grands projets industriels de la zone de Fos-sur-Mer ». À ses yeux, « la loi SRU n’est pas un problème, c'est la solution ! »
 

Alors que les listes d’attente pour dégoter un logement dans le parc HLM s’allongent comme un jour sans pain (le nombre de demandes a bondi de + 10 % en un an selon l’Association régionale des organismes Hlm Paca & Corse), les édiles demandent un changement de focale de la règle des 25 % : « il faut passer d’une logique de stock à une logique de flux, et imposer aux territoires de réaliser 25 % de leur production annuelle de logements en logements locatifs sociaux », précise la motion, qui a été votée par une majorité du conseil métropolitain. En sous-entendant qu'on oublie de rattraper le retard. La motion demande également que ce seuil s’impose... à l’échelle du bassin de vie intercommunal, c'est-à-dire qu'il soit calculé sur l'ensemble du territoire des 92 communes de la métropole.

Cette doléance, le maire (PS) de Vitrolles, Loïc Gachon en approuve le principe, mais pas les modalités. « 25 % sur le flux, c’est inacceptable. Si l’on veut rattraper les retards, il faut au moins 40 % sur le flux dans les secteurs déficitaires. Et raisonner à l’échelle de métropole est trop vaste. Je suis d'accord pour l'appréciation en flux, mais sur des bassins de vie plus restreints qui correspondent au quotidien des habitants », plaide l’édile vitrollais.

Le soin de clore le débat est revenu à David Ytier, vice-président (LR) délégué à l’habitat. « Le contexte actuel n’est plus celui du vote de la loi SRU en l’an 2000. Si on continue avec cette lecture purement mathématique, on finira par sanctionner toutes les communes », a-t-il lancé. À ses yeux, la relance ne passe pas par la sanction légale, mais par la production. « Il faut construire plus de logements : à la fois plus de logements libres et de logements locatifs sociaux ». Et pour cela, il pense que les solutions sont plurielles : « simplifier, arrêter l’empilement des normes et des règles, baisser la fiscalité sur le logement, redonner des marges de manœuvre aux bailleurs... ».
 

Si le débat sur la motion Cristiani aura duré près d’un heure, celui précédant le vote du PLH a été expédié en deux temps trois mouvements. Il faut dire que la gestation de ce document stratégique aura demandé plus de six ans. Après le vote de l’arrêt du projet au début 2023, le PLH a dû obtenir les sésames des communes, du préfet et du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH). Ce 22 février, les élus ont donc pu voter la version définitive de cette feuille de route. Adopté à l’unanimité, le PLH prévoit la réalisation de 11 000 logements par an, dont 5 200 logements sociaux, 4 700 Hlm neufs et 500 en réhabilitation (acquisition-amélioration). Des niveaux que l’EPCI n’a plus atteint depuis cinq ans. Les communes concernées par l’obligation de rattrapage SRU sont en première ligne avec un objectif de production territorialisé de quelque 4 300 Hlm. Des chiffres qui semblent hors d’atteinte aujourd’hui : en 2023, la métropole AMP n’a agréé que 2 474 logements sociaux, un bilan éloigné de l’objectif fixé par l’Etat au début 2023 (4 165 agréments). Et plus de moitié inférieur à l’ambition de 5 200 Hlm gravée désormais dans le marbre du PLH.
 

Le PLH est articulé autour de six grandes orientations déclinées en une trentaine d’actions : agir sur le parc existant ; soutenir la production de logements sans surconsommer le foncier tout en veillant à la modération des prix ; diversifier l’offre pour fluidifier les parcours résidentiels ; améliorer l’accès au logement des publics fragiles et spécifiques ; soutenir l’innovation ; mettre en place une gouvernance qui fasse vivre le PLH.

« Il s’agit d’un commencement et non pas d’un aboutissement », a affirmé David Ytier. A défaut de planter des grues dans tous les terrains constructibles, l’adoption du PLH aura au moins un mérite : elle permettra aux communes qui le souhaitent, à l’instar de la ville de Marseille, de demander la mise en place de l’encadrement des loyers.
Les travaux devraient se poursuivre. La métropole compte mettre en œuvre un plan de lutte contre la vacance à travers la démarche "Zéro logement vacant", guichet unique qui aide les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché.

Autre outil en cours de préparation, celui d'un comité métropolitain pour l’habitat. Cette instance partenariale associant l’ensemble des acteurs de la chaîne du logement et de la construction sera chargée du suivi de la politique de l’habitat. 
 

A la fois prêteur, investisseur en fonds propres et banquier, la Banque des Territoires est une porte à laquelle nombre d’acteurs publics et privés n’hésitent pas à taper pour trouver un financement de leurs projets. Et quand le contexte économique se tend, son apport apparaît encore plus primordial, comme l’a confié Alexis Rouque, directeur régional de la délégation de Provence-Alpes-Côte d’Azur, lors d’un bilan à Marseille le 6 avril 2022. « Nous essayons de couvrir l’ensemble des besoins, d’accompagner les transitions au plus près des territoires. L’année 2022 a été compliquée, avec l’augmentation du taux du livret A et de différents coûts, l’impact de l’inflation sur les projets dans lesquels on investit… En dépit des difficultés, nous avons continué à investir dans les transformations de la société ». Ce sont ainsi 885 millions d’euros de prêts qui ont été signés en faveur du logement social et du secteur public local dont 728 millions d’euros dans la construction de 6 527 logements neufs et la réhabilitation de 1 710 logements (deux segments en recul par rapport à 2021). « La région est clairement en difficulté sur la production de logements, elle n’est qu’aux deux-tiers des objectifs assignés par l’Etat, alors qu’il y a plus de 180 000 demandes de logements sociaux » poursuit le directeur qui l’explique par les obstacles dans l’obtention des permis de construire, la hausse des coûts du foncier et de la construction... A ses yeux, la Métropole Aix-Marseille-Provence est de loin l’agglomération où ces problématiques sont les plus sensibles. 67 millions d’euros ont été prêtés aussi pour des projets structurants (eau et assainissement, rénovation énergétique de bâtiments publics…) dans 37 collectivités territoriales. Dans les Bouches-du-Rhône, la relance du MIN de Châteaurenard par le « Grand Marché de Provence » s’est vu appuyée à hauteur de 7,4 millions d’euros. Le secteur médico-social (maisons de retraite, hôpitaux…) a été attributaire de 75 millions d’euros de prêts et 15 millions d’euros ont aidé à l’émergence de projets urbains.

La Banque a également investi en fonds propres 105 millions d’euros dans 26 projets. Avec des cibles diverses, comme le tourisme, avec une auberge de jeunesse ou la création de flotte de vélos à assistance électrique, le soutien à GoJob, agence digitale d’intérim à Aix, l’entrée au capital d’Egérie Software, spécialiste de la cybersécurité ou le partenariat avec Ombréa dans l’agrivoltaïsme. « Nous examinons une quarantaine de projets par an, la source ne se tarit pas, mais il y a moins de gros projets, compliqués à sortir, et plus de petits projets » souligne Thierry Bazin, directeur régional adjoint en charge du développement. De nombreuses avancées se concrétisent dans des villes moyennes, comme Arles, grâce au programme » Action Cœur de Ville », seule cité bucco-rhodanienne retenue dans le dispositif, et dans les « Petites Villes de demain » dont profitent Saint-Martin-de-Crau, Port-Saint-Louis-du-Rhône, Berre-l’Etang, Lambesc, Châteaurenard, La Roque-d’Anthéron, Saint-Rémy-de-Provence, Sénas, Trets… Enfin, 78 millions d’euros de subventions ont été attribués à 17 projets régionaux dans l’éducation, la formation, la culture, l’aménagement du territoire… Notamment sur la métropole et Euroméditerranée et à travers le plan « Marseille en grand ».

En 2023, la Banque des Territoires va prêter une attention particulière à la reprise de friches dans les villes moyennes pour y développer des projets susceptibles d’entraîner des effets rapidement visibles localement. Elle se penchera sur les dossiers relatifs à la décarbonation des bassins industriels qui prend un nouveau tour, avec le lancement le 3 avril, du programme Syrius par l’association PIICTO. La pénurie de foncier économique reste une préoccupation au moment où la France veut réindustrialiser et restaurer sa souveraineté économique tout en s’imposant la contrainte d’un « zéro artificialisation nette ». « Nous étudions l’opportunité de créer une SEM patrimoniale avec la Région pour faciliter la mise à disposition de terrains pour les entreprises afin de voir si ce positionnement pourrait avoir du sens » indique Alexis Rouque.

Mené tambour battant, la rencontre "Eco for Sud", mardi 29 novembre 2022 à Marseille entre les invités de la CPME et Christophe Mirmand, a permis d'évoquer les grands problèmes auxquels sont confrontés les chefs d'entreprise. "Nous voulons remonter au Préfet l'état de notre économie. A écouter les banques, tout va bien, mais nous n'avons pas le même retour des entreprises", souligne Alain Gargani. Le président de la Cpme Sud Provence-Alpes-Côte d'Azur se dit "convaincu que l'année 2023 va mal se passer pour les entreprises comme pour les salariés. Il va y avoir de la casse".

Manque de logements avec des permis de construire en baisse de 35% sur le premier semestre 2022 par rapport à l'exercice précédent, coût de plus en plus exorbitant de l'énergie, carences en emplois ... les sujets n'ont pas manqué. Sur le dernier point, Ivan Pion Goureau tire le signal d'alarme. "Nous avons embauché 100 000 personnes en cinq ans, mais nos besoins sont encore de 50 000. Les efforts sur les salaires ont été effectués avec une augmentation de 5,5% en 2022 et une autre prévue de 6% en 2023", souligne le secrétaire général de la Fédération des entreprises de propreté et services associés (FEP) pour la région Sud-Est.

Le Préfet a beaucoup écouté, énormément pris de notes et a montré un optimisme modéré. "Nous voyons les nuages s'accumuler sur l'horizon, peut être l'orage aussi avec la situation en Ukraine. Mais, les indicateurs économiques sont relativement satisfaisants nationalement comme régionalement. Si un ralentissement de la croissance est prévu en 2023, un redémarrage devrait intervenir en 2024", tempère-t-il. Avant d'ajouter, "le contexte est préoccupant par certains points, mais paradoxalement, les indicateurs ne sont forcément au rouge. Ils sont au orange et parfois même au vert".

Christophe Mirmand reconnaît que "l'État éprouve beaucoup d'inquiétude sur la situation du logement. Dans notre région les tensions sont les plus fortes avec l'hébergement des personnes en situation vulnérable, les logements sociaux que l'on ne construit plus : 0 sur un objectif de 13 000, sans compter la dégradation de ces habitats". Il appelle à agir vite et collectivement et se félicite des États généraux du logement qui se déroulent à Marseille (28 et 29 novembre 2022). "Le déficit de délivrance des permis de construire est pour moi le sujet de préoccupation le plus fort", affirme-t-il.

Jean-Daniel Beurnier, trésorier de la Chambre de commerce et d'industrie Provence-Alpes-Côte d'Azur, a appuyé sur la "possibilité de créer une filière économique autour des mobilités douces dans le territoire" et a espéré que les nouvelles infrastructures aéroportuaires et de transport seront terminées pour les deux grands événements, Coupe du monde de rugby en 2023 et Jeux olympiques en 2024. Une condition sine qua non à leur réussite. Le Préfet a répondu par l'affirmative. Et même annoncé à cette occasion qu'il travaillait sur le dossier de candidature de la cité phocéenne pour l'accueil de la flamme olympique. "Les JO vont être un point d'attention mondial qui va renforcer la notoriété et l'attractivité de Marseille", assure-t-il.