Avec un parc résidentiel composé de 60 % de bâtiments construits avant 1974 (date de la première réglementation thermique), la filière immobilière possède de grandes marges de manœuvre pour lutter contre l’artificialisation des sols et pour la réduction de l’empreinte carbone. La loi sur le « zéro artificialisation nette » (ZAN) qui prévoit de réduire progressivement la consommation de foncier nouveau impose de « faire la ville sur la ville », selon la terminologie de plus en plus répandue. De nombreux promoteurs se penchent aujourd’hui sur la rénovation et la réhabilitation de bâtis, non consommateurs par essence de foncier nouveau. 
"Avec près de 5 millions de passoires thermiques, la mutation du patrimoine du bâti devrait être au cœur des préoccupations de l’ensemble des acteurs de l’immobilier, il faut embarquer la filière et créer des synergies », évoquent les membres du Club Immobilier, Diane Renouard, Mathias Berra et Jérôme Dentz. Comment envisager de privilégier désormais la rénovation, alors qu'elle génère complexité, risques techniques et financiers et difficultés à mettre en place un modèle économique fiable ?

Autant d’éléments qui découragent encore souvent les acteurs de la promotion immobilière à s’engager dans cet acte de bâtir aux vertus écologiques indéniables. Comment concilier patrimoine et rénovation à l’aune de la RE2025 qui imposera des limites plus strictes sur les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments ? Le thème de la première table ronde de ces "Assises" a réuni Frédéric Aubanton, Architecte des Bâtiments de France, Emmanuel Dujardin, architecte, président de l'agence Rougerie +Tangram, Nabil Azmi, directeur associé chez Axiolis et Erwan Barbe, directeur associé chez Alltec. Elle s’est conclut par la présentation de deux projets de surélévation, l’Abeille Nice, un des premiers bâtiments surélevés en bois et un panorama de plusieurs projets en Ile de France.

« La première chose est de prendre en compte le bâti ancien et ses atouts écologiques », note Frédéric Aubanton. « Il faut avoir confiance dans les documents et avoir confiance dans la ville. Pour réussir la transformation d’un centre-ville, il faut une unité de temps et de lieu », relève Emmanuel Dujardin. La question de la densification foncière et la coopération nécessaire entre collectivités et habitants ont également été mis en avant par les intervenants ainsi que le rôle prépondérant des diagnostics et études préalables. Enfin, les contraintes et les opportunités techniques induites par la RE2025 dans la lutte contre les passoires thermiques ont été largement abordées. 

La deuxième table ronde a mis en lumière les modèles économiques de la rénovation avec Guillaume Tanguy, CEO et associé fondateur de Pivot Panda, Sylvain Giudicelli, dirigeant fondateur d’Up Investissement, Malvina Callay, directrice régionale de la filière réhabilitation du Groupe Altarea et Didier Mignery, CEO et fondateur de UPFACTOR.
Pour Up Investissement, le travail consiste à « sourcer et trouver des actifs, puis les réhabiliter pour les valoriser, que ce soit dans le logement, dans des bâtiments tertiaires ou dans le stockage. 30 000 mètres carrés ont déjà été rénovés et 4,5 M€ de fonds engagés. Avant d'être une obligation, la rénovation est une question de bon sens ».

Pour conclure, des exemples de réhabilitation portés par Pivot Panda ont été mis en avant, notamment un espace de co-working rue Dieudé, avec un projet d’hôtellerie alternative de 18 chambres, Maison Juste.  La question du coût a bien sûr été abordée. Pour la filière réhabilitation d’Altarea qui gère 1000 lots par an sur le territoire national, les coûts des travaux sont supérieurs de 2,5 fois à ceux du neuf. "Pour pouvoir absorber, on s’appuie sur des lois de défiscalisation comme la loi Monuments Historiques datant 1913, la loi Malraux et le déficit foncier".
L’innovation a également sa place comme l’incarne Up Factor, proptech qui vise la mise en place de nouvelles formes de construction par la surélévation. « Le travail se fait au cas par cas. L’idée est d’aller valoriser un droit à construire », relève Didier Mignery, son dirigeant.

La troisième table ronde, « quels impacts de la rénovation sur la transformation des villes », a vu les interventions de Franck Caro, directeur général de la Spla-In, Anne-Christel Lextrait directrice du développement immobilier chez Unicil, David de Araujo, directeur Var de la Caisse des Dépôts et Jean-Sébastien Grellet Aumont, directeur du développement du Groupe Sebban.

Sur la question du traitement de l’urgence quand le code de l’immobilier ralentit les process, les professionnels présents ont pointé une piste simple : la capacité à réapprendre ensemble. « Il faut documenter collectivement les récurrences, collecter des données et les partager », propose Franck Caro, tandis que pour Anne-Christel Lextrait, « la vraie urgence est de loger les gens, si on prend la mesure de la crise sociale très profonde qui s’annonce ». Unicil, qui a pour ambition de baisser ses émissions de gaz à effet de serre de 55 % d’ici 2030, travaille dans plusieurs axes dans la ville, sur les pleins, sur les vides, sur les îlots de chaleur.

Pour la Caisse des Dépôts, l'important reste le long terme, un positionnement plutôt logique quand on a 52 Md€ de fonds propres pour investir dans des projets d’Intérêt général. Quant au groupe Sebban, s'il est convaincu que le commerce en centre-ville redonne une fierté aux habitants des métropoles, il se dit également certain que l’initiative privée ne peut pas tout et que l'action publique volontaire est indispensable pour requalifier les centres villes, à l'image de ce qui s'est passé dans le centre-ville de Toulon.
En conclusion, Franck Boutté, grand témoin de la manifestation, Grand prix de l’urbanisme 2022, pense qu'il faut « anticiper sur les conditions de demain. Nous assistons à l'émergence de la culture de l’adaptation ! »

C’est dans le 4ème arrondissement de Marseille que la Scop Lica (Laboratoire d’Intelligence Collective et Artificielle) a acquis une parcelle composée de 3 bâtiments, dont une bâtisse du 17ème siècle, et ses 6 000 m² de parc. Objectif ? Accueillir le futur tiers lab des transitions pour accélérer la sensibilisation des citoyens et des organisations à la préservation de l’environnement et du vivant. Un lieu pour démontrer des innovations sociales, coopératives, numériques et écologiques impulsées avec les collectivités, le monde de la recherche, les entreprises et les citoyens. Au programme du tiers-Lab des transitions ? Des jardins pédagogiques, un fablab low-tech & high-tech, une cantine à l’énergie solaire, des cycles d’ateliers et de formations et une programmation scientifique et culturelle inspirante via des espaces de coopération et de concertation. Il s’agit aussi d’initier avec les tiers-lieux partenaires à Marseille une programmation culturelle et scientifique sur les transitions (avec notamment la Cité des Transitions, l’Épopée, la Friche Belle-de-Mai, la Base, Coco Velten.....).
Il sera également possible d’associer temps de travail de bureau et au jardin en devenant résident longue durée ou co-worker et de louer différents espaces pour des réunions, des conférences ou des évènements. Initié et piloté par le LICA qui a mobilisé 8 partenaires financiers sur ce projet à vocation sociale, environnementale et technologique. Ce sont le fonds de co-investissement de l’ANRU dans le cadre d'un programme d'investissement d'avenir intégré à France 2030, la foncière Bellevilles, la Banque des Territoires, France Active, le fond Pargest, le dispositif SCOP’Invest, la Cepac et la Banque Postale. L’ouverture est prévue en septembre prochain. 

Pour sa nouvelle plénière, Medinsoft cluster innovant présidée par Stéphanie Ragu,  est revenu sur un secteur en pointe, le smart building au sein de l’Accélérateur M initié par la métropole Aix Marseille Provence. Et ce, après une visite de cité Fab, espace inédit ouvert sur la ville de demain et situé rue des Phocéens dans l’ancien bâtiment des Affaires Maritimes. Autour de 3 tables rondes retraçant la vie du chantier, avant, pendant et après, ont été présentés les enjeux divers du smart building, l’anticipation dans la construction, les divers apports de l’IA, des datas et de la technologie au sens large dans un secteur ou la transformation numérique reste un vrai sujet. « Le recueil d’informations n’est pas une idée neuve » a indiqué Eric Gastine de Spie Batignolles ITM +, retraçant les évolutions en cours et les perspectives d’avenir. Pour Arnaud Brouquier de Delta Sertec, « les contours de l’innovation par définition sont difficiles à anticiper, mais c’est le rôle des bâtiments de la prévoir ». Les aspérités du chantier connecté ont également été sur le devant de la scène, ses obstacles, les perspectives offertes par de nouvelles plates formes comme bipbipbat, « le uber eat » du bâtiment qui, créé par Julien Parandero, offre une solution de livraison sur les chantiers en une heure pour les artisans. Un gain de temps et de productivité que ne renie pas Saïd Abidi avec IA BTP offrant un e-catalogue aux entreprises et des outils digitaux pointus. Pour Devisubox, créée en 2006 par Ivan lorne et misant, à l’origine, sur le film de chantier les enjeux sont multiples : traçabilité, sécurité, productivité et s’avèrent une évidence sur des sites, souvent contraints, difficiles d’accès et où l’usage des technologies prend tout son sens. Quid enfin des usages pour les occupants, de la construction à la domotique, les innovations se multiplient comme celle d’Alacasa de Remy Lombard, startup parisienne, qui vient de se déployer à Marseille et développe un fil Whatsapps entre les différents acteurs du logement, habitants, bailleurs sociaux, syndics de propriété. La startup qui gère 10 000 logements et 500 immeubles crée un usage inédit du lien dans l’immeuble. Parties prenantes, les collectivités sont revenues sur la nécessité de créer une ville durable et intelligente. « En lien avec le bon sens, » a noté Mathilde Chaboche, adjointe à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville de Marseille. Un constat partagé par Arnaud Mercier, délégué à l’innovation pour la Métropole et maire de Venelles. « C'est à chaque maillon que s’invente l’innovation en de smart building ». Pour Stéphane Ghio, directeur du développement économique d’Euroméditerranée, au-delà du bâtiment connecté c’est l’invention d’une ville durable, intelligente et méditerranéenne qui se joue aujourd’hui autour de questions centrales comme celle des transports, de la qualité de vie, de la mobilité, de l'énergie du développement durable dans sa globalité. Le territoire est-il en retard ? « Marseille écrit sa propre histoire ». 

Avec cette levée de fonds d'1 million d’euros, la startup aixoise SerenySun créée par Donald François, vise à accélérer son déploiement. Sa spécialisation, produire de l’énergie décarbonée et la consommer localement, au plus près des lieux de vie. Objectif : rendre accessible l'énergie verte locale. Le principe ? Créer des communautés d'énergies renouvelables intégrant le principe de l'autoconsommation collective avec l’ambition de produire localement 30 à 50 % des besoins en énergie. L’énergie verte produite localement est partagée entre les acteurs du territoire, collectivités, particuliers ou professionnels, avec comme seule condition d’être situés à proximité du site de production, conformément à la loi Énergie Climat (2019).
Dans un contexte d’urgence climatique, renforcé par la crise énergétique de ces derniers mois, la communauté d’énergie renouvelable constitue une alternative séduisante. Choisir l’énergie verte locale et participer à un projet d'autoconsommation collective permet non seulement d’agir en faveur de la transition mais également de maîtriser ses dépenses énergétiques dans le temps. Les projets en cours pour SerenySun ? La poursuite du développement de sa plateforme technologique (SerenyCloud Microgrid Ready, l’intelligence artificielle au service de la transition énergétique) et le renforcement de son équipe technique et commerciale afin de faire émerger de nouvelles communautés d’énergie renouvelable.
“ L’offre de SerenySun s’adresse à la fois aux citoyens, aux entreprises et aux collectivités. Réunis en communauté d’énergie renouvelable, ces publics ont des besoins différents, complémentaires et c’est ce qui rend ces projets pertinents. Cette complémentarité d’usage permet d’optimiser la consommation de l’énergie produite" note Donald François. D'ores et déjà, un projet démonstrateur est en service et de nombreux autres sont à l’étude. La communauté SerenyCalas développée sur la commune de Cabriès-Calas poursuit sa montée en charge. Cette initiative a permis par mise en service d’une première centrale photovoltaïque, l’autoconsommation collective depuis février 2022 et la fourniture d'une énergie verte locale à un groupe scolaire et plus de 50 foyers et commerçants (à terme près de 140). La deuxième centrale sera inaugurée dans les prochaines semaines.