Grégoire Charpentier, président de l’Observatoire Immobilier de Provence, 2e à droite © SF
L'OIP souligne un « redressement timide » du marché immobilier en 2025. Quels signes concrets observez-vous dans les Bouches-du-Rhône, notamment sur les transactions et les prix ?
Si la production de logements neufs reste à la peine, l’OIP, grâce aux remontées de terrain de la FNAIM et de la Chambre des notaires, note une timide reprise des transactions dans l’ancien. En 2025, les projections tablent sur 850 000 transactions au plan national, en hausse de 7 %. On reste loin du rythme de croisière qui, avant crise, se situait autour de 1,1 million de ventes par an. La décrue significative des taux d’intérêt, l’extension du prêt à taux zéro, la baisse des prix dans certains territoires font que les acheteurs, spécialement les primo-accédants, concrétisent des acquisitions longtemps repoussées. C’est un signe encourageant de retour à la confiance même si cette tendance reste fragile. Quant au prix, ils sont, dans l’ancien, en légère baisse dans le département (-3,5 %). Dans le neuf, rareté oblige, les prix poursuivent leur hausse (+9 %), avec des grandes variations selon les localités.
Les données montrent une chute de 60 % des mises en vente de logements neufs en 2024. Cette tendance se poursuit-elle en 2025 ? Comment l'expliquer face à la hausse des prix du neuf (+4,5 % à +10,3 %) ?
Face à la hausse fulgurante des taux d’intérêt, qui a asséché la demande en logements neufs, des coûts de construction et du foncier devenu rare, les promoteurs immobiliers ont vu leur production s’effondrer. L’équation financière était devenue intenable. Quelques opérations, qui étaient dans les cartons, se concrétisent. Mais hélas, la tendance maintes fois constatée est que les permis de construire sont délivrés au compte-goutte à l’approche des élections municipales. 2025 et 2026 s’annoncent donc difficiles. Pourtant la France manque cruellement de logements. Cela a un impact majeur sur la vie des Français comme sur l’activité économique, l’emploi et l’attractivité de nos territoires. Combien d’entreprises n’arrivent pas à recruter faute d’un logement abordable à proximité des bassins d’emploi ? Combien de salariés, pourtant en CDI, n’arrivent pas à se loger. Or, sans logement, aucun épanouissement possible, aucune sérénité, aucune sécurité… ni confiance en l’avenir. La crise du logement est devenue un enjeux sociétal et démocratique fondamental.
Face à la hausse fulgurante des taux d’intérêt, qui a asséché la demande en logements neufs, des coûts de construction et du foncier devenu rare, les promoteurs immobiliers ont vu leur production s’effondrer. L’équation financière était devenue intenable. Quelques opérations, qui étaient dans les cartons, se concrétisent. Mais hélas, la tendance maintes fois constatée est que les permis de construire sont délivrés au compte-goutte à l’approche des élections municipales. 2025 et 2026 s’annoncent donc difficiles. Pourtant la France manque cruellement de logements. Cela a un impact majeur sur la vie des Français comme sur l’activité économique, l’emploi et l’attractivité de nos territoires. Combien d’entreprises n’arrivent pas à recruter faute d’un logement abordable à proximité des bassins d’emploi ? Combien de salariés, pourtant en CDI, n’arrivent pas à se loger. Or, sans logement, aucun épanouissement possible, aucune sérénité, aucune sécurité… ni confiance en l’avenir. La crise du logement est devenue un enjeux sociétal et démocratique fondamental.
Les taux d'intérêt ont baissé (3,32 % en 2025 contre 4,17 % en 2024). Cela suffit-il à relancer la demande des primo-accédants, toujours confrontés à des difficultés de financement ?
Sur le marché du neuf, les réservations effectuées par les primo-accédants reprennent des couleurs (+9,8 %). Mais rien de significatif à ce stade car les volumes de réservations étaient faméliques ces dernières années. Reste que la baisse des taux d’intérêt, l’extension du prêt à taux zéro aux zones en tension et la récente exonération des droits de mutation pour les donations intrafamiliales sont des signes encourageants selon la Fédération des promoteurs immobiliers. La faiblesse des mises en vente, des mises en chantier et du stock de logements disponibles à la vente va, hélas, limiter le volume des transactions.
Vous évoquez le coût du foncier comme « le plus bloquant » en PACA. Quelles solutions proposez-vous face à des terrains à bâtir nécessitant 3,5 ans de revenu moyen par ménage, contre 1,8 an en moyenne nationale ?
Le foncier devient aussi rare que cher, spécialement dans notre région. La fiscalité des plus-values sur les ventes de terrain freine les propriétaires et la surenchère sur les prix, corolaire de la rareté, n’aide pas. C’est surtout la production de foncier accessible qui pèche. Nous souhaitons un retour en force de l’aménagement, qu’il soit public ou privé, pour doper l’émergence de fonciers à prix raisonnable. L’Etablissement Public Foncier (EPF) fait beaucoup mais ne peut pas tout régler. C’est une de nos priorités car la part du foncier dans le bilan des opérations a explosé. Elle entraîne une hausse mécanique des prix qui prive une part grandissante des ménages de l’accès à la propriété.
Marseille présente des loyers médians à 12,6 €/m² (inférieurs à la métropole), mais avec d'énormes écarts (11,2 €/m² dans le nord contre 15,9 €/m² sur le littoral sud). Comment résorber ces inégalités ?
Les recettes semblent simples sur le papier mais ô combien difficiles à concrétiser sur le terrain.
Il faut tout à la fois agir sur la qualité du bâti, des espaces publics, des équipements structurants et des aménités, renforcer la mobilité pour désenclaver, créer les conditions favorables au développement économique, doper l’emploi, l’entrepreneuriat et la formation des salariés et des candidats à l’emploi… Les collectivités, les acteurs économiques et les professionnels de l’immobilier font beaucoup dans le nord de Marseille, mais cela prendra du temps avant que ces inégalités ne s’estompent.
Propos recueillis par Stéphanie Freedman