Aix-Marseille signe une performance historique en 2025

Dans un contexte économique et (géo)politique toujours plus incertain, le marché tertiaire d’Aix-Marseille a créé la surprise en 2025. Avec 168 000 m² de bureaux placés à l’échelle métropolitaine, la deuxième métropole de France se hisse au rang de deuxième marché régional, juste derrière Lyon, et enregistre l’une des meilleures performances de son histoire. « On sort de cinq années de crises successives. Forcément, cela nourrit l’attentisme », résume Daniel Tchenio, directeur de l’agence marseillaise de CBRE, lors de la présentation annuelle du bilan de marché. Pourtant, les chiffres racontent une tout autre histoire. En un an, la demande placée progresse de 19 % et flirte avec le record de 2022 (172 000 m²). Sur le seul périmètre du Grand Marseille, 115 000 m² ont été transactés, en hausse de 27 %.

Cette performance repose largement sur un nombre limité de grandes opérations. Treize transactions supérieures à 1 000 m² concentrent à elles seules 75 % des surfaces commercialisées. Quatre « méga-deals » de plus de 5 000 m² ont fait basculer l’année, au premier rang desquels l’achat en VEFA de 30 000 m² par EDF Invest dans les quartiers Sud de Marseille. S’y ajoutent l’installation du campus La Plateforme à Euroméditerranée, l’arrivée de l’ARS dans l’immeuble Newdelec près de la gare Saint-Charles ou encore l’extension des locaux de Sartorius à Aubagne.
Géographiquement, le secteur Sud domine (46 000 m²), devant Euroméditerranée (34 000 m²) et le centre-ville (15 000 m²), confirmant l’attractivité persistante des polarités tertiaires établies.

Si la demande résiste, l’offre, elle, se tarit dangereusement. En 2026, un seul immeuble neuf sera livré à Marseille, pour moins de 9 000 m². Une goutte d’eau au regard d’un marché qui absorbe en moyenne 120 000 à 130 000 m² par an. « Le vrai sujet, c’est l’absence d’offre neuve. Elle devient dramatique », alerte Daniel Tchenio. Résultat : une offre immédiate limitée à 152 000 m² et un marché sous tension permanente.
Cette rareté alimente une hausse continue des loyers. Les valeurs des immeubles neufs oscillent désormais entre 200 et 290 €/m²/an, pouvant atteindre 320 €/m² pour les IGH. À Aix-en-Provence, les loyers restent plus contenus, entre 160 et 180 €/m².

Côté investissement, le tableau est plus sombre. Avec 453 M€ engagés en 2025, le marché recule de 25 % sur un an, touchant un point bas inédit depuis cinq ans. Les bureaux concentrent l’essentiel des volumes, portés notamment par les 130 M€ investis par EDF Invest pour le siège de sa division ingénierie nucléaire (DIPDE) dans les quartiers Sud. La logistique tire également son épingle du jeu avec une opération majeure à Salon-de-Provence portée par le britannique Fidelity International Limited (60,8 M€ pour 52 800 m²).
Face au gel de la promotion immobilière, le dirigeant de CBRE plaide pour un rôle accru des collectivités, évoquant notamment la charge foncière différée comme levier pour relancer les opérations. Car sans nouveaux projets, prévient-il, « le marché ne s’effondrera pas, mais il s’asphyxiera ».
À plus long terme, plusieurs opérations phares sont attendues à partir de 2028 (J1, Phare, The Shed, Lyon Ford, Theodora, etc). De quoi entretenir l’optimisme dans une métropole qui fait désormais jeu égal avec Lyon sur le terrain de la demande tertiaire. Un scénario encore impensable il y a quelques années.