Immobilier d’entreprise : un premier semestre en demi-teinte

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise de l’aire métropolitaine Aix-Marseille accuse une chute sévère au premier semestre 2025. Avec seulement 68 M€ engagés, le volume global recule de 47 % par rapport à la même période de l’an dernier, et s’effondre de 80 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.
Aucune transaction de plus de 40 M€ n’a été enregistrée au cours des six premiers mois, et 42 % des signatures concernent des montants inférieurs à 5 M€, traduisant un net attentisme des investisseurs.
 
Les bureaux restent malgré tout une valeur refuge. Malgré ce repli, le segment des bureaux capte l’essentiel de l’activité, représentant 85 % des volumes investis (57 M€), en nette hausse par rapport à 2024 (48 %). Deux opérations majeures expliquent ce chiffre : l’acquisition par Finamas d’un immeuble de 3 300 m² avenue du Prado (Marseille 8e), et celle par Finolax de l’immeuble “Le Palatin” (3 100 m²) au cœur du pôle d’activités d’Aix-en-Provence. En revanche, aucune opération logistique n’a été recensée, contre 59 M€ investis sur ce segment au premier semestre 2024.

Le pôle d’activités d’Aix tire son épingle du jeu, concentrant 41 % des volumes investis, contre 29 % un an plus tôt. Une performance qui confirme l’attractivité croissante de ce territoire pour les acteurs du tertiaire.

Globalement, si la demande placée de bureaux sur l’ensemble de la métropole progresse de 13 % sur un an, avec 64 347 m² commercialisés, elle reste encore inférieure de 10 % à la moyenne quinquennale. Et derrière cette hausse se cache un marché à deux vitesses.

Dans la cité phocéenne, le marché reste atone. Seulement 25 673 m² de bureaux ont été commercialisés au premier semestre, soit une baisse de 16 % sur un an et de 37 % par rapport à la moyenne sur cinq ans. Le quartier d’Euroméditerranée, habituellement moteur du marché, accuse un retard de 46 %. Le nombre de signatures recule de 26 % (62 transactions), impacté par un manque d’offres neuves adaptées. L’offre immédiate atteint 185 440 m², en hausse de 21 % sur un an, mais avec seulement 24 % de produits neufs disponibles.

À l’inverse, Aix-en-Provence affiche des performances record et confirme sa dynamique avec 38 674 m² commercialisés, soit 60 % de la demande métropolitaine. Cette performance représente une progression de 45 % sur un an et de 26 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le marché aixois bénéficie d’une offre qualitative et bien positionnée sur le neuf (45 % des volumes).
Les grands utilisateurs ont également été moteurs avec 20 600 m² commercialisés, en hausse de 86 % sur un an.

Côté valeurs locatives, la situation reste globalement stable. Le loyer prime s’élève à 320 €/m²/an à Marseille, 250 € dans le centre d’Aix et 195 € sur son pôle d’activités. On observe toutefois une légère érosion des loyers moyens sur le neuf : 200 €/m² à Marseille et 181 € à Aix.

Le segment des locaux d’activités reste orienté à la baisse avec 40 472 m² commercialisés, soit une chute de près de 31 % sur un an selon les données d'ImmoStat (BNP RE, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield).
Seule la logistique enregistre un rebond avec 121 618 m² placés, en hausse de 32 % par rapport au premier semestre 2024. Mais cette reprise reste fragile : le deuxième trimestre 2025 affiche un recul de 33 % par rapport à la même période l’an dernier.
 
Malgré ce contexte incertain, le marché reste tout de même à surveiller. Entre la prudence des investisseurs, le manque d'offres adaptées qui ralentit considérablement le marché marseillais et la montée en puissance d’Aix-en-Provence, le marché tertiaire d’Aix-Marseille traverse une profonde phase d’ajustement, alors que le contexte macroéconomique est toujours tendu. Les prochains mois seront décisifs pour confirmer ou non la tendance d’un territoire en pleine recomposition.