Le marché tertiaire patine sur les territoires d'Aix et de Marseille

Avec 131 400 m² placés, le marché de bureaux de la métropole Aix-Marseille-Provence a accusé un recul de – 24 % en 2023. « Dominée par l’incertitude et la pénurie d’offres adaptées, l’année 2023 symbolise un marché tertiaire à deux vitesses », observe JLL, entreprise spécialisée dans le conseil en immobilier d'entreprise. Alors que la ville d’Aix, portée par des livraisons d’immeubles neufs up to date, a vu le volume des transactions progresser de + 22 %, Marseille, a contrario, a vu le marché dévisser avec une baisse de – 46 % par rapport à 2022. La libération d’actifs de seconde main permet à l’offre à six mois de se maintenir avec près de 148 700 m² disponibles. « Cependant, avec 39 000 m ², l’offre neuve/régénérée marque le pas et chute de - 15 % sur un an, signe de pénurie sur de nombreux secteurs », constate JLL. Conséquence de ce manque de locaux : le taux de vacance reste au plus bas, à 2,1 %.

Dans ce contexte de tension, les valeurs « prime » se maintiennent à 320 euros HT-HC/m²/an sur les tours d’Euroméditerranée et 305 euros sur des actifs dernière génération situés dans le quartier central des affaires (QCA) marseillais. A Aix, les valeurs prime sont également stables à 250 euros en centre-ville et 185 euros sur le pôle d’activités. Autre signe de l’attentisme des acteurs : l’investissement est en chute libre. « En 2023, 335 millions d’euros ont été placés dans la pierre tertiaire, un montant qui marque une baisse de - 62 % sur un an et de – 53 % par rapport à la moyenne investie sur les cinq dernières années », note JLL. Le cœur du marché s’est concentré sur les transactions d’un volume compris entre 5 et 15 millions d’euros, qui capte près de 125 millions d’euros à travers seize signatures et concentre 37 % de l’activité, contre 20 % en 2022.

Dans ce tableau plus obscur que clair, une lueur d’espoir : du fait de la forte remontée des OAT 10 ans (le taux fixe auquel l'État français emprunte sur dix ans), les bureaux marseillais voient leur taux de rendement prime (qui mesure la rémunération attendue d'un investissement immobilier sécurisé) augmenter de 50 points de base pour repasser la barre des 6 % à fin 2023.