Aix-Marseille-Provence consolide sa place dans les implantations tertiaires

Si Paris restera attractif pour l’immobilier tertiaire au cours des cinq ans à venir, les grandes métropoles françaises suscitent un intérêt croissant avec un attrait particulier pour vivre en périphérie de ces villes. « Le lieu de vie idéal se trouve en périphérie de Lyon, de Marseille et d’Aix-en-Provence, laissant envisager une méga urbanisation. Les actifs qui travaillent à Aix plutôt que de s’installer à Venelles, choisissent désormais Pertuis. Un choix rendu possible par le télétravail. Ils sont prêts à aller plus loin car le prix de l’immobilier est inversement proportionnel », a expliqué Frédéric Goupil de Bouillé, président de l’Association des Directeurs Immobiliers, le 12 septembre à La Coque à Marseille. Cette quatrième étape du roadshow territoires initié par l’ADI a été marquée par la présentation de la 3ème édition du Baromètre EY des implantations tertiaires. Accessibilité du territoire, coût de l’immobilier et qualité de vie constituent les principaux critères retenus par les entreprises dans leurs choix d’implantation à l’horizon 2030. C’est l’un des enseignements du baromètre EY, qui place Aix-Marseille dans le trio de tête derrière Lyon et Lille.

Si Paris concentre encore 27 % des projets recensés entre 2022 et 2024, les métropoles régionales gagnent du terrain. Aix-Marseille a enregistré sur la période 185 implantations et extensions, un niveau comparable à celui de 2019, avant la crise sanitaire. « Les implantations de 2024 renouent avec une certaine normalité, essentiellement portées par les PME et TPE », a indiqué Frédéric Goupil de Bouillé.

Il souligne cependant le faible taux d’occupation des bureaux. « Un mètre carré de bureau n’est utilisé que 15 % du temps sur une semaine, contre 85 % pour un mètre carré de logement ». Dans ce contexte, la fonction du bureau évolue. « Il devient un lieu d’échanges. Ce n’est plus Fort Knox », résume-t-il. L’étude EY, réalisée auprès de 282 professionnels de l’immobilier, rappelle que cinq critères guident les implantations : l’accessibilité (64 %), le coût de l’immobilier (57 %), la qualité du cadre de vie (37 %), la disponibilité des compétences (31 %) et le dynamisme économique (22 %). Le retour au bureau renforce l’importance des transports, tandis que les salariés privilégient la proximité des services et l’expérience utilisateur dans les bâtiments. « Interrogés sur leur lieu de vie idéal, les Français citent d’abord le littoral, puis le climat, le calme et la sécurité », rappelle Christophe Alaux, directeur de l’IMPGT et de la chaire Attractivité et nouveau marketing territorial d’Aix-Marseille Université.

À Marseille, l’opération Euroméditerranée illustre ces évolutions. Free Pro a choisi d’y installer son siège en 2019 après le rachat de Jaguar Network, misant sur la mixité urbaine et la qualité des infrastructures. « Nous avons intégré ce quartier innovant en matière de RSE, en proposant par exemple une conciergerie aux salariés et un toit-terrasse partagé avec d’autres entreprises », explique Marion Chaparro, directrice de la communication du groupe. Pour l’établissement public d’aménagement, l’enjeu est d’anticiper les usages.
« Faut-il encore concevoir des tours de grande hauteur, développer la mixité bureaux-commerces dans le quartier du Canet ? La maîtrise du foncier et de la production est un enjeu central », précise Corinne Orsoni, directrice du développement économique d’Euroméditerranée.

Le baromètre identifie toutefois plusieurs freins à l’attractivité des métropoles : saturation des infrastructures de transport (43 %), manque de logements (40 %), difficultés de recrutement et fidélisation (37 %) et inadéquation de l’offre immobilière (31 %). Autant de contraintes déjà pointées par les acteurs économiques locaux et susceptibles de peser sur l’attractivité à moyen terme.