Hiptown met l’art du recyclage foncier au service des bureaux

La crise sanitaire a vidé les immeubles de bureaux. Hier exception, le télétravail est aujourd’hui une norme imposée par les autorités. Une règle qui pourrait bien demain devenir un usage généralisé chez les cols blancs. Selon une étude réalisée par Cushman & Wakefield auprès de 600 entreprises en novembre 2020, plus de trois dirigeants sur quatre se disent prêts à opter pour deux (31%), trois (26%), voire quatre (15%) jours de télétravail hebdomadaires lorsque le virus aura enfin rendu les armes face aux vaccins. Cette évolution remet évidemment en cause le modèle de l’organisation spatiale du travail. Un changement de paradigme qui donne des sueurs froides aux directeurs immobiliers des grands groupes et aux promoteurs-investisseurs qui misent sur la pierre. A Marseille, cette équation à plusieurs inconnues constitue depuis deux ans la formule gagnante d’Hiptown, jeune pousse mise en orbite par trois professionnels de l’immobilier Matthieu Sorin, Ludovic Célerier et Xavier Thomas. Leur martingale ? « On propose aux propriétaires d’immeubles de bureaux d’optimiser l’occupation de leurs actifs », déroule Matthieu Sorin, ancien de Bouygues Immobilier qui a mis en orbite la société début 2019. En germe depuis l’essor de la vogue du coworking, le concept a été placé sous le feu des projecteurs avec la pandémie du Covid-19. « Le télétravail imposé par la crise a mis l’accent sur l’enjeu de l’occupation des immeubles. De nombreuses entreprises qui ne se préoccupaient pas de leur emprise immobilière sont aujourd’hui en pleine réflexion sur sa réorganisation. Cette remise à plat met en lumière les surfaces inexploitées que les brokers ont du mal à commercialiser. C’est là que nous intervenons en proposant des solutions clefs en main permettant de recréer un usage et par extension de la valeur aux plateaux », explique Matthieu Sorin

Hiptown (230 K€ de CA en 2020) qui s’est adossée à Nexity a posé les premiers jalons de sa stratégie en ouvrant ses deux premiers sites à Paris  et à Marseille au début 2020. Dans la cité phocéenne, la société a ouvert un espace de 400 m2 dans un écrin tertiaire de la rue Négresko, près du stade Vélodrome. « La Mutuelle des étudiants de Provence était propriétaire de 800 m2 de locaux qu’elle n’occupait plus qu’à moitié. Ses dirigeants envisageaient de les céder pour s’installer ailleurs. On leur a proposé de réorganiser leur site en y développant un espace de coworking mixant plateau open space et bureaux fermés le tout agrémenté d’une salle de réunion partagée et d’un espace de restauration accessibles aux salariés de la MEP. On a signé un contrat de prestation de service en prenant en charge la location des locaux dont on leur reverse entre 70 et 80% des recettes. In fine, c’est une solution gagnant-gagnant », s’enthousiasme Matthieu Sorin.  
Un mois plus tard, juste avant la mise en hibernation de l’économie, Hiptown a ouvert son deuxième site marseillais sur la rue de la République. « On est dans un immeuble haussmannien à deux pas du vieux port qui appartient à Primonial. Ce dernier ne savait pas trop quoi faire de ses locaux vacants (780 m2). Cette fois, nous avons signé un bail dérogatoire de deux ans. Après des travaux de réaménagement, le site a été proposé à location. Il offre les mêmes prestations que rue Negresko : open space, bureaux individuels, salle de réunion partagée, espace restauration... On a été surpris par le succès : le site affiche quasiment complet », se réjouit le dirigeant. Le secret de la formule ? « On propose un large pannel d’offres dont le maître mot est la flexibilité.  Les tarifs vont de 150 euros par mois par poste sur un plateau open space à 350 euros pour un bureau individuel. Et les salles de réunion sont accessibles à tout le monde à partir de 15 euros/heure », précise Mathieu Sorin. 
Cette souplesse séduit évidemment les TPE, indépendants et autres startuppers... Mais pas que... « Nous avons des demandes de directions régionales de grandes entreprises comme RTE International qui apprécient la flexibilité de notre dispositif », ajoute le dirigeant.

Cette année, Hiptown compte passer la surmultipliée en inaugurant de nouveaux sites à Lyon (2.300 m2), Lille (1.700 m2), Bordeaux (900 m2),... et encore à Marseille, aux Docks Libres dans l’immeuble en bois développé par Nexity pour le compte de Foncière Inea, et sur le boulevard Pèbre près du Prado, dans un immeuble de Family Office (500 m2 de bureaux privatifs sur 2.000 m2 au total). 
La jeune pousse va également doubler la mise sur ses deux sites historiques de Negresko (350 m2 de plus) et de la rue de la République (300 m2 supplémentaires).
« A Lyon Part-Dieu, on est sur un grand immeuble de 38.000 m2 en copropriété qu’un des propriétaires est en train d’acheter en vue de lancer un vaste programme de rénovation. En attendant que l’opération soit bouclée, nous lui avons proposé un bail dérogatoire de trois ans pour aménager 200 postes de travail avec espace lounge, café, salles de réunion... », indique Matthieu Sorin. Dans sa démarche, l’opérateur n’hésite pas à se muer en asset manager : « On accompagne le propriétaire dans sa réflexion sur la configuration future des locaux. On imagine une offre de flex office. Et le cas échant, on peut également développer des logements si l’offre tertiaire est en décalage avec le marché ». 
A Lille, Hiptown accompagne La Française dans le positionnement de Wenov, un écrin de 16.000 m2 appelé à être l’épicentre d’un campus de l’innovation. « Nous sommes là dans l’amorçage. On essaie de rendre le produit le plus attractif possible en définissant une offre et des services adaptés aux besoins. En tant que prestataire, on va gérer la partie hospitality de l’immeuble. On a également signé un bail commercial pour les deux premiers niveaux du bâtiment qui accueilleront du flex office. Enfin, on a récupéré une cellule de 90 m2 au rez-de-chaussée de l’immeuble qui accueillera un prestataire partenaire en charge d’un espace de restauration », décrit Matthieu Sorin. Cet engagement va conduire la société a recruter : « On va embaucher sept collaborateurs dans le Nord. Ce qui va doubler nos effectifs », avance le dirigeant.

Last but not least, Hiptown adopte une démarche RSE dans tous ses projets. « On essaie de faire appel à des prestataires locaux comme rue de la République où une partie du mobilier a été réalisée par les Makers d’Ici Marseille. Et on mise sur le réemploi de matériel, on récupère des invendus... », déroule Matthieu Sorin. Une frugalité qui permet de contenir les prix des travaux : sur République le prix moyen se situait autour de 265 euros/m2. Une performance qui ne rogne pas toutefois la qualité : les espaces Hiptown semblent tout droit sortis d’un magazine de déco contemporaine.