L’EPF Paca au défi de la crise du marché immobilier

« Tous les voyants sont au rouge ! Chaque jour qui passe nous rapproche du mur... » : à l’issue de la réunion du conseil d’administration de l’établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur qui s’est tenue à Marseille ce 27 juin, son président Nicolas Isnard a sonné l’alarme. Alors que l’instrument de régulation foncière a dû réviser son budget 2023 pour l’ajuster au ralentissement du marché immobilier, le maire de Salon a égrené la litanie des freins qui entravent l’action publique : « Les ventes de logement dans le pays sont en baisse de 16,5% depuis le mois de janvier quand les banques ont resserré l’accès au crédit. Ajoutez à cela la prolifération des locations de meubles touristiques type airbnb qui cannibalise le marché locatif (sic) et la perspective du zéro artificialisation nette (Zan),... tous les ingrédients d’une crise systémique durable sont réunis ». Et l’édile salonais de citer en exemple la flambée de la taxe de séjour dans sa commune : « En 2021, son montant était de 194 000 euros. L’an dernier, le produit de cette taxe est passé à 241 000 euros, soit un bond de 25%. Et pour les quatre premiers mois de 2023, son montant atteint déjà plus de 60 000 euros, alors que la saison touristique n’a pas encore démarré ».

A l’unisson de nombreux élus administrateurs de l’Epf, le maire de Salon pointe les effets inflationnistes du Zan : « En raréfiant l’offre de terrains, il sera forcément plus compliqué de produire des logements. On ressent déjà cette tension avec la hausse des prix des fonciers alors que les valeurs étaient déjà très élevées », soupire-t-il. « A Salon, la Ville lorgne une parcelle estimée par les Domaines à 700 000 euros quand le propriétaire a en main une offre d’un opérateur deux fois plus élevée. A ce prix là, il est impensable de sortir du logement social. A 2 300 euros/m2, ça passe. Mais pas à des niveaux proches de 3 500 / 4 000 euros/m2 ». 
Cette dépression à la fois conjoncturelle et structurelle percute de plein fouet l’activité de l’EPF : un marché immobilier atone se traduit par moins de cessions de parcelles et un renchérissement des prix d’acquisitions de celles qu’il porte pour le compte des communes et de leurs groupements. Un effet ciseau qui a obligé les administrateurs de l’établissement réviser à la baisse les ambitions de son programme pluriannuel d’intervention (PPI) avec un objectif de production de logement annuel ramené de 3 500 à 3 000 unités sur la période 2023-2025.

Autre effet collatéral de cette crise : les demandes des communes grimpent en flèche. Un afflux qui a contraint les administrateurs à voter une rallonge de 15 M€ pour les dépenses d’actions foncières d’ici la fin de l’année (de 110 à 125 M€). « En 2021 et 2022, nous n’avions pas atteint nos objectifs. Mais depuis la fin de l’année dernière, on note une montée en puissance des sollicitations des communes. Ce report de 15 millions va nous permettre de répondre à cette demande croissante », indique Claude Bertolino, directrice générale de l’établissement. Sur le front des cessions, l’EPF s’attend à une baisse des volumes : « L’objectif de 110 millions d’euros tirés des ventes que nous nous sommes fixés dans notre PPI est ambitieux car de nombreux opérateurs rencontrent des difficultés. Certains candidats en lice dans nos appels à projet jettent l’éponge en cours de route », ajoute la dirigeante. Face à ces évolutions, l’établissement doit également revoir son mode d’action : « Il est plus que jamais essentiel pour l’Epf d’adapter, de moduler et de questionner ses modèles d’intervention afin de dérisquer et de débloquer les opérations », commente Nicolas Isnard. 

Fin de l’imbroglio judiciaire rue d’Aubagne. Alors que certains propriétaires contestaient la DUP du 24 juin 2021 mandatant l’EPFR pour intervenir sur la portion de la rue décor du drame du 5 novembre 2018, le 6 avril 2023, le tribunal administratif a rejeté leur requête de ces  propriétaires et copropriétaires. L’EPFR a désormais le champ libre pour rétrocéder à la SPLA-IN les immeubles qu’il possède entre les n° 65 à 83 de la rue d’Aubagne. Les premières cessions sont annoncées pour la fin du mois de juin.