Construire une offre immobilière et foncière

Mettre sur le marché 400 hectares de foncier économique d’ici 2021 et 200 000 mètres carrés de bureaux par an : tels sont deux des objectifs clefs de l’agenda du développement économique métropolitain. Une offre à même de séduire la demande ?

« Il n’y a pas de développement économique sans espace d’accueil pour les entreprises » : ce postulat rappelé par Jean-Claude Gaudin lors de la présentation de l’agenda du développement économique métropolitain ce 13 mars vient pointer l’un des défis auquel est confronté la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP). Parent pauvre du marché foncier, l’activité économique est aujourd’hui en manque d’espaces dans un territoire qui a longtemps surfé sur la rente immobilière. Selon une étude de la mission interministérielle en charge du projet métropolitain, le besoin en terrains à vocation économique se monte à 1.450 hectares d’ici quinze ans au sein du territoire métropolitain. Dans un contexte de fortes concurrences d’usage, les activités de production, souvent bien localisées et bien desservies se trouvent en concurrence avec d’autres activités plus rentables : les bureaux, le commerce voire le logement..., autant de secteurs à même de supporter des surenchères foncières. Sur la durée, ces derniers finissent par gagner du terrain... sans bruit. La réforme de la fiscalité locale a accéléré ce glissement. L’industrie a certes été la principale bénéficiaire du basculement de la taxe professionnelle vers la contribution économique des territoires (- 30% en moyenne). Revers de la médaille : cette réforme a rendu l’industrie moins rentable fiscalement pour les collectivités locales.

Ce phénomène d’éviction progressif a un coût social : il laisse sur le carreau les salariés souvent peu diplômés de ces PMI et autres TPE. Le maintien de ces entreprises constitue un enjeu sociétal fort : selon l’Insee, l’économie productive représente 43% de l’emploi privé et un potentiel de 20 000 créations d’emplois supplémentaires d’ici 2030.

400 ha de foncier économique d’ici 2021

Redonner droit de cité à l’activité économique est l’une des priorités de l’agenda du développement voté ce 30 mars. Cette feuille de route élaborée en concertation avec les principaux acteurs de la société civile (UPE 13, CCIMP, Aix-Marseille-Université, Chambre d’agriculture...) fixe comme objectif de mettre sur le marché 400 hectares de foncier « économique » d’ici à 2021. Selon la Métropole, ce chiffre est basé sur un inventaire des coups partis. Il ne constitue qu’une première étape. Fin 2017, la métropole devrait poser le deuxième étage de sa stratégie avec « le schéma du foncier économique », un document cadre qui recensera à la fois le gisement de terrains mobilisables et les besoins de requalification des zones d’activités existantes. Les partenaires ayant participé à la mise en place de l’agenda économique seront évidemment associés à l’élaboration de ce schéma du foncier. Dans cet exercice, un interlocuteur sera appelé à jouer un rôle clef : le Grand port maritime de Marseille (GPMM). « Dans les prochains mois, nous souhaitons sceller une alliance stratégique avec le port pour valoriser ses ressources foncières de grande qualité », précise Jean-Claude Gaudin. Un partenariat qui aura en ligne de mire les 1 200 hectares de la zone dédiée au projet PIICTO, entre Fos et Port-Saint-Louis-du-Rhône. « La moitié de cette surface pourrait être mise sur le marché rapidement », affirme Martine Vassal, la première vice-présidente de la métropole.

Commercialiser 200 000 m2 de bureaux par an

Aménager des terrains est un enjeu. Y ériger des projets immobiliers d’entreprise en est un autre. Dans ce domaine également l’aire métropolitaine Aix-Marseille souffre parfois de la comparaison avec ses homologues. Avec 110 000 mètres de bureaux placés en 2016, elle présente un résultat plus de deux fois inférieur à celui de sa rivale lyonnaise (290 000 m2 placés). La seconde ville du pays affiche d’ordinaire un score de 140 à 150 000 mètres carrés annuels. Des chiffres certes honorables mais encore insuffisants pour une métropole à ambition mondiale. Un constat qui a d’ailleurs conduit l’Epci à fixer un objectif élevé : commercialiser 200 000 mètres carrés d’immobilier tertiaire par an, un résultat comparable à ceux de métropoles voisines comme Turin et Milan. Pour atteindre ce chiffre, les services de la Métropole plaident pour la mise en place d’une stratégie de développement tertiaire à l’échelle métropolitaine : « Aujourd’hui, la carte de l’offre de bureaux se limite à quelques sites comme Euroméditerranée, le Prado, Les Milles, l’Arbois... Le territoire dans son ensemble manque de visibilité. Il faut remédier à cette carence en construisant une offre globale à 20/30 ans ». Cette offre sera l’un des éléments clefs de la stratégie de marketing territorial que Métropole et CCIMP entendent porter de concert. Une offensive à même de convaincre les investisseurs et les boards des grandes entreprises de choisir l’aire d’Aix-Marseille plutôt que ses voisines...

Jacques Poulain