Le marché locatif résidentiel en plein marasme

Le marché locatif départemental déprime. Tous les indicateurs sont à l’orange foncé selon les données de l’observatoire départemental des loyers du parc privé dévoilées ce 23 juin par la Fnaim et l’Adil des Bouches-du-Rhône.

« Les délais de relocation s’allongent, de 4 mois en moyenne à 6 voire 12 mois pour les biens les plus anciens. Les loyers n’augmentent plus, ils sont même en baisse dans de nombreux secteurs, jusqu’à - 20% pour les grandes surfaces », indique Eric Damério, président de la Fnaim 13. Baromètre incontestable, l’indice de référence des loyers (IRL) poursuit sa décrue amorcée en 2012 : « sa hausse est passée de + 2,24% en 2012 à + 0,14% en 2014 », indique Thierry Moallic, directeur de l’Adil 13. Et ce ralentissement ne semble pas prêt de s’inverser selon les professionnels. Dans les prochains mois, Eric Damério s’attend à entrer « dans une période de baisse, surtout si la production neuve se maintient ». Signe de la morosité économique, les impayés de loyers sont à la hausse, tout comme les demandes de délais de paiement.

Un loyer moyen de 11,6 euros/m2 à Marseille

À Marseille, le loyer moyen s’élève à 11,6 euros/m2 fin 2014, en repli continu depuis deux ans, avec une pointe de 13,1 euros/m2 dans le 8^e arrondissement et un plancher 10,5 euros/m2 dans le 3^e. Les chiffres de l’observatoire dessinent la carte d’une ville fragmentée en trois secteurs : les quartiers huppés au sud et à l’est (7^e, 8^e, 9^e, 11^e, 12^e et une partie du 13^e) qui affichent des valeurs locatives supérieures à 12 euros/m2, les quartiers de la première couronne (5^e, 6^e, 10^e et 14^e) aux prix similaires au loyer moyen communal (autour de 11,5 euros) et les quartiers du centre et du nord (1^er, 2^e, 3^e, 4^e, 15^e et 16^e) en souffrance avec des loyers inférieurs à 11 euros/m2.

Le contraste est également de mise sur le plan de la typologie. Si les petites surfaces restent très demandées, avec un niveau de loyer moyen de 15 euros/m2, les T2 (12,2 euros/m2), T3 (10,7 euros/m2) et T4 (9,3 euros/m2) qui forment le « cœur » du marché marseillais sont en souffrance, frappés de plein fouet par la concurrence de l’offre neuve. Un phénomène qui épargne en revanche les grandes surfaces (T5 et plus) avec une offre très inférieure à la demande et donc des valeurs stables voire en hausse...

Contrastes territoriaux

Hors Marseille, la situation est tout aussi contrastée, avec des écarts de prix importants entre les communes : Aix reste la ville la plus chère du département, avec un loyer moyen de 14,6 euros/m2, très éloigné des 8 euros/m2 affichés par Tarascon, la ville où dégoter un logement locatif coûte le moins.

J. P.