Aix-Marseille - Un marché locatif tout en contrastes

12,5 euros/mètre carré : c’est le loyer médian des logements dans les Bouches-du-Rhône en 2020 selon l’observatoire départemental des loyers (ODL13*). Un niveau proche de celui de la métropole Aix-Marseille-Provence (12,6 euros/m2). Ce chiffre cache de fortes disparités territoriales, avec une fracture Est-Ouest très marquée avec un plancher de 9 euros/m2 à Tarascon et un plafond de 17 euros/m2 à Cassis. Les deux principales villes du département affichent des niveaux assez éloignés : 12,2 euros/m2 à Marseille et 15 euros/m2 à Aix. 

Marseille et ses 111 quartiers reflètent les contrastes départementaux avec des valeurs locatives s’échelonnant de 10,2 euros/m2 à Malpassé à 15,4 euros/m2 aux Camoins.

La capitale régionale se singularise par une baisse inquiétante de sa mobilité locative, tombée à 18% en 2020. Un tiers des locataires marseillais résident dans leur logement depuis six ans, « un chiffre inquiétant » selon Thierry Moallic, directeur de l’ADIL des Bouches-du-Rhône.

L’ODL observe également une hausse des loyers de relocation : ces derniers sont  en moyenne 0,5 euro plus élevés que les loyers en cours. 

La crise sanitaire n’a pour l’instant pas entraîné de flambée des impayés. « Aucune hausse n’a été constatée durant le confinement », indique Didier Bertrand président de la FNAIM Aix-Marseille-Provence.

Le confinement a en revanche eu des conséquences sur la vacance locative. « Les logements qui étaient vides le sont restés pour la plupart pendant toute la période du confinement et on a enregistré un afflux de préavis de départ qui a fait augmenter la vacance », poursuit Didier Bertrand. Par ricochet, certains de ces logements ont été la proie de squats organisés, phénomène particulièrement notable dans les 1er, 3e, 6e et 14e arrondissements de Marseille.
La crise a également eu un effet salutaire sur l’offre. « Faute de demande, les propriétaires de logements Airbnb les ont remis sur le marché de la location classique », se réjouit le président de la Fnaim AMP.

Enfin, la crise du coronavirus a eu un autre impact négatif sur l’entretien des copropriétés. « Les AG de copropriétés n’ont pas pu se dérouler normalement. Le vote par correspondance a fait baisser les budgets alloués aux travaux de près de 70% ». Une baisse sévère qui a contracté la commande auprès de la filière du BTP. Cette chute tombe mal car en juin 2021 entreront en vigueur les nouvelles modalités de calcul de la performance énergétique des logements (DPE). Des modalités bien plus draconiennes qu’auparavant qui feront reculer de nombreux logements dans les étiquettes F, G, réservées aux passoires thermiques. En 2023, ces « déclassés » ne répondront plus aux critères de décence imposés par la loi. « Aujourd’hui, 20 à 25 000 logements affichent l’étiquette D ou E dans le département. Demain, avec le nouveau DPE, ils risquent de rétrograder dans le fond du classement, vers les étiquettes F et G, ce qui les rendra interdits à la location », explique Didier Bertrand. « Face à ces contraintes, des bailleurs auront le tentation de céder leurs biens, les retirant du marché locatif », prévient François-Xavier Guis, président-adjoint de la FNAIM AMP. Une perspective qui pourrait se traduire par « une nouvelle contraction de l’offre » aux effets dévastateurs.

* L’ODL 13 est animé par l’ADIL 13 pour le compte du ministère du Logement, de la Métropole AMP et du Département des Bouches-du-Rhône en partenariat avec la FNAIM 13.